考試吧整理：造價(jià)工程師案例分析解題思路

三、 資料的搜集。   

資料反映形成價(jià)格的影響因素，哪些因素對(duì)價(jià)格有影響就搜集哪些資料（影響的程度、方向、關(guān)系不同，要有針對(duì)性）   

1、 一般資料：    

（1） 項(xiàng)目的有關(guān)資料：①估價(jià)目的（委托方提供）；②委托方基本情況（法人、住址、聯(lián)系電話）； ③項(xiàng)目有關(guān)文件。
（2） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的資料：① 一般性的；② 地區(qū)性的；③ 本類型房地產(chǎn)資料（商業(yè)、特殊物業(yè)）
（3） 估價(jià)對(duì)象狀況的資料：土地的、房屋的位置、面積、權(quán)利狀況……
（4） 估價(jià)對(duì)象區(qū)域條件資料：① 交通。② 環(huán)境。③ 繁華程度。    （5） 相關(guān)法律、法規(guī)、政策。
2、 不同估價(jià)方法應(yīng)收集的主要資料（四章Ｐ191）
（1） 市場(chǎng)法：① 交易實(shí)例及實(shí)例房地產(chǎn)狀況。② 不同交易情況價(jià)格差異的資料。③ 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)及利率方面的資料。④ 房地產(chǎn)狀況修正的有關(guān)技術(shù)資料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的資料。② 土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)方面的資料。③ 管理費(fèi)用方面的資料。④ 利息率、利潤(rùn)率、稅費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)方面的資料。⑤ 建筑物成新度、重新購(gòu)建價(jià)格方面的資料。⑥ 建筑物的折舊方面的資料。
（3） 收益法：① 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益或租賃收的資料。② 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)和類似房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用資料。③ 折舊、剩余收益年限等資料。④ 報(bào)酬率方面的資料。
（4） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法：① 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)狀況、未來(lái)趨勢(shì)。② 同類房地產(chǎn)市場(chǎng)售價(jià)。③ 同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。④ 同類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)或收益資料。⑤ 折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。 
 
第二節(jié)估價(jià)報(bào)告指錯(cuò)   

一、答題技巧   

1、指錯(cuò)題指出的錯(cuò)誤根本不只13處，……這樣的情況下應(yīng)該如何取舍？“
這是因?yàn)殄e(cuò)誤的嚴(yán)重程度不一樣，有些錯(cuò)誤是因?yàn)榍懊驽e(cuò)了引起的連鎖錯(cuò)誤，有些是次要的錯(cuò)誤，你要把自己覺(jué)得有把握的錯(cuò)誤寫(xiě)在前面，否則，13個(gè)錯(cuò)誤寫(xiě)完了，后面你再寫(xiě)得多也沒(méi)分！
 
2、揣摩評(píng)卷人的心理
 
3、先理草稿，再答題
 
二、答題思路   

（一） 閱讀報(bào)告：1、先了解估價(jià)基本事項(xiàng)。2、了解價(jià)值定義。3、了解方法技術(shù)思路。4、看估價(jià)依據(jù)全不全，假設(shè)限制條件，特殊說(shuō)明。5、測(cè)算過(guò)程。6、估價(jià)結(jié)果   

（二） 錯(cuò)誤類型   

 1、不全面。①缺有效期、價(jià)格內(nèi)涵、資質(zhì)等；②假設(shè)限制條件；③估價(jià)依據(jù)、基準(zhǔn)地價(jià)、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；④估價(jià)結(jié)果。
2、不規(guī)范。①術(shù)語(yǔ)不規(guī)范；② 表達(dá)方式不規(guī)范（帶有感情色彩、模棱兩可如可能大概）；③錯(cuò)別字。
3、不充分。(1)取值依據(jù)不充分（數(shù)據(jù)來(lái)源、資本化率取值）；(2)推理說(shuō)明不充分。① 時(shí)間修正未說(shuō)明市場(chǎng)狀況分析。② 比準(zhǔn)價(jià)格的未說(shuō)明理由。如加權(quán)、平均。③ 各種方法最后綜合取值的理論依據(jù)。
4、不一致。①結(jié)果報(bào)告與技術(shù)報(bào)告不一致；②兩種方法之間參數(shù)不一致（基準(zhǔn)地價(jià)、比較法中的年期修正、資本化率）；③報(bào)告中有兩個(gè)估價(jià)對(duì)象，分開(kāi)評(píng)時(shí)參數(shù)不對(duì)應(yīng)；④前面的因素分析和后而后面的取值計(jì)算不一致；⑤推理說(shuō)明與結(jié)論不一致。   

５、 不正確。①每一項(xiàng)描述不正確（評(píng)估目的）；②推理分析不正確（與常理相悖）；③方法選用不正確；④技術(shù)路線不正確（公式、價(jià)值內(nèi)涵、時(shí)點(diǎn)、形成過(guò)程）    

（三） 常見(jiàn)錯(cuò)誤   

一、報(bào)告書(shū)不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）
              1. 封面
              2. 目錄
              3. 致委托方函：
時(shí)點(diǎn)、對(duì)象、目的、結(jié)果、有效期、簽字、蓋章
              4. 估價(jià)師聲明
              5. 估價(jià)假設(shè)和限制條件
① 說(shuō)明不全（評(píng)估時(shí)，工業(yè)房地產(chǎn)作商業(yè)用途，假設(shè)……）；
② 他項(xiàng)權(quán)利（抵押權(quán)對(duì)資產(chǎn)的影響）；
③ 特殊處理（無(wú)法確認(rèn)的數(shù)據(jù)特殊處理）；
④權(quán)證說(shuō)明（證與用途不一致，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，他項(xiàng)權(quán)利是否評(píng)估，出讓土地最高年限超出的處理如：商地本應(yīng)40年，證載70年，要按40年處理，劃撥土地轉(zhuǎn)讓的說(shuō)明）。
              6. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告
              7. 估價(jià)技術(shù)報(bào)告   

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