第五節(jié)　房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測

　　1.房地產(chǎn)市場分析

　　1.1 房地產(chǎn)市場分析的概念與作用

　　■概念

　　☆在房地產(chǎn)市場調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對需要，運用科學方法和經(jīng)驗，對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展趨勢以及與之相關(guān)的營銷環(huán)境進行分析和判斷，為房地產(chǎn)企業(yè)營銷決策提供依據(jù)

　　■房地產(chǎn)市場預(yù)測的作用

　　☆房地產(chǎn)開發(fā)商——決策的依據(jù)

　　☆投資者和金融機構(gòu)——放貸的先決條件

　　☆設(shè)計人員——了解市場才能滿足市場

　　☆營銷經(jīng)理——制定銷售策略、廣告策略的依據(jù)

　　☆地方政府——審批管理市場的依據(jù)

　　☆租戶和購房者——作出租售決策的依據(jù)

　　■市場區(qū)域的確定(同一供求范圍之內(nèi)的區(qū)域)(重點)

　　☆概念

　　▼市場區(qū)域是指主要(潛在)需求的來源地或主要競爭物業(yè)的所在地，它包含與目標物業(yè)相似的競爭空間的需求和供給

　　☆定義市場區(qū)域的工作內(nèi)容

　　▼描繪市場區(qū)域

　　▼在相應(yīng)地圖上標出市場區(qū)域的邊界

　　▼解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù)

　　☆影響市場區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

　　▼自然特征

　　▼建筑阻礙、高速公路或鐵路

　　▼人口密度的大小

　　▼政治區(qū)域

　　▼鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征

　　▼發(fā)展的類型和范圍

　　▼競爭性項目的區(qū)域

　　☆物業(yè)類型和市場分析目的對確定市場區(qū)域的影響(可以行政區(qū)域為界限)

　　1.2 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容

　　■宏觀因素分析(三個層次)

　　☆就影響整個房地產(chǎn)市場的宏觀因素進行分析

　　☆研究其所選定開發(fā)地區(qū)的城市發(fā)展與建設(shè)情況

　　☆對項目所在地域的情況進行分析

　　■市場狀況分析

　　☆供給分析

　　☆需求分析

　　☆結(jié)論

　　【重點】市場狀況分析的內(nèi)容

　　供給分析　　1) 市場存量、走勢和未來可能的供給量

　　2) 分析市場商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析供求之間的差異

　　3) 分析競爭項目的功能和特點

　　需求分析　　1) 需求預(yù)測

　　2) 市場占有率分析

　　3) 吸納率分析

　　項目吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量)和擬開發(fā)項目市場占有率的乘積。

　　結(jié)論　　1) 住宅項目

　　2) 寫字樓項目

　　3) 商業(yè)購物中心項目

　　4) 工業(yè)或倉儲項目

　　2.房地產(chǎn)市場預(yù)測

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