第六章　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析

　　【本章說(shuō)明】

　　■ 本章是09年大綱新增加的一章，將原來(lái)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的關(guān)于不確定分析的部分，和原來(lái)單獨(dú)的第五章房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析合為一章，內(nèi)容進(jìn)行了大幅度的修訂。

　　【主要內(nèi)容】

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析概述

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈虧平衡分析

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

　　第一節(jié)　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析概述

　　1.不確定性和不確定性分析的概念

　　■ 不確定性

　　☆ 由于各種因素的變動(dòng)與預(yù)測(cè)能力的局限，使得項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)值與實(shí)際值之間產(chǎn)生偏差，稱(chēng)為投資項(xiàng)目的不確定性

　　■ 不確定性分析

　　☆ 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資環(huán)境變化以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)的預(yù)測(cè)與認(rèn)識(shí)，分析項(xiàng)目各個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)變量的變化及其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，以估計(jì)項(xiàng)目對(duì)各種不確定因素變化的承受能力，進(jìn)一步確認(rèn)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)上的可靠性

　　■ 不確定性分析的種類(lèi)

　　☆ 盈虧平衡分析(只用于財(cái)務(wù)分析)

　　☆ 敏感性分析(可用于財(cái)務(wù)分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析)

　　☆ 風(fēng)險(xiǎn)分析(可用于財(cái)務(wù)分析和國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析)

　　2.不確定性分析的意義

　　■ 有助于投資決策的科學(xué)化

　　■ 有助于加強(qiáng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理和控制

　　3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素(八方面)

　　■ 土地取得成本

　　■ 建筑安裝工程費(fèi)等費(fèi)用

　　■ 租售價(jià)格

　　■ 開(kāi)發(fā)周期

　　■ 融資成本

　　■ 空置率

　　■ 經(jīng)營(yíng)成本

　　■ 投資收益率

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