第三節(jié)　房地產(chǎn)投資項目敏感性分析

　　1.敏感性分析的含義和作用

　　■ 含義

　　☆ 指預(yù)測項目主要不確定因素的變化對項目評價指標(biāo)的影響，從而找出敏感因素，分析評價指標(biāo)對該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時項目的承受能力

　　■ 敏感程度的表示方法(兩種表示方法)

　　☆ 表示為該因素按一定比例變化時引起項目指標(biāo)的變動幅度

　　☆ 表示為評價指標(biāo)達(dá)到臨界點時某個因素允許變動的最大幅度

　　■ 作用

　　☆ 使決策者了解不確定因素對指標(biāo)的影響，提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性

　　☆ 啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評價人員對較為敏感的因素進(jìn)行分析研究，提高預(yù)測的可靠性

　　☆ 了解投資項目的風(fēng)險來源和風(fēng)險大小

　　☆ 可以篩選出較為敏感的因素，盡量降低其不確定性，減少投資風(fēng)險

　　☆ 可以判定不確定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項目的經(jīng)濟(jì)效益情況最好或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值

　　2.敏感性分析的方法

　　■ 方法

　　☆ 單因素敏感性分析

　　☆ 多因素敏感性分析

　　■ 表示方法(兩種)

　　☆ 敏感性分析表-不確定因素按一定比例變化，引起評價指標(biāo)的變動幅度

　　☆ 敏感性分析圖-指標(biāo)達(dá)臨界點時，某個不確定因素允許變化的最大幅度

　　3.單因素敏感性分析方法(五步)

　　3.1 確定用于敏感性分析的財務(wù)評價指標(biāo)

　　■ 經(jīng)營型項目-投資回收期、內(nèi)部收益率

　　■ 出售型項目-凈現(xiàn)值、成本利潤率

　　■ 投資機(jī)會研究階段-選用靜態(tài)指標(biāo)，投資收益率和靜態(tài)投資回收期

　　■ 初步可研和可研階段-動態(tài)指標(biāo)，凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率

　　3.2 選擇需要分析的不確定因素(兩選取原則)

　　■ 不確定因素預(yù)計在其可能的變動范圍內(nèi)對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響較大(影響大)

　　■ 不確定因素在確定性經(jīng)濟(jì)評價中的預(yù)測數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性把握不大(把握小)

　　3.3 確定因素的波動程度及其對分析指標(biāo)帶來的增減變化情況

　　■ 確定不確定因素的變動幅度

　　■ 不確定因素每次變動對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響

　　■ 把不確定因素的變動及相應(yīng)經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)變動結(jié)果用圖或表的形式表示出來

　　3.4 確定敏感性因素(兩種方法)

　　■ 敏感度系數(shù)(內(nèi)涵就是彈性)

　　☆ 指項目評價指標(biāo)變化的百分率與不確定因素變化的百分率之比

　　☆ 敏感度系數(shù)絕對值高，表示項目對該不確定因素的敏感程度高

　　☆ 系數(shù)大于零，說明指標(biāo)與因素同方面變化

　　☆ 系數(shù)小于零，說明指標(biāo)與因素反方向變化

　　■ 臨界點

　　☆ 臨界點是不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值，是費用增長的百分率或是效益降低的百分率

　　☆ 在基準(zhǔn)收益率一定的條件下，臨界點越低，說明該因素對項目評價指標(biāo)的影響越大，項目對因素越敏感

　　3.5 進(jìn)一步分析

　　■ 進(jìn)一步分析研究，提出相應(yīng)的對策

　　4.多因素敏感性分析方法

　　■ 敏感面分析法

　　■ 樂觀-悲觀分析法

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