第四節(jié) 用益物權
《物權法》規(guī)定的用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權與地役權。
一、建設用地使用權的取得
(一)創(chuàng)設取得
1.無償劃撥。
嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權,采取劃拔方式的,應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。用于商業(yè)開發(fā)的建設用地,不得以劃撥方式取得建設用地使用權。
2.有償出讓。
(1)建設用地使用權出讓,可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。
(2)土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當至少遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。
(3)住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。
(二)移轉取得
1.移轉取得的方式。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定,但不得超過建設用地使用權的剩余期限。
提示:以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;②按照出讓合同約定進行投資開發(fā),屬于房屋建設工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上,屬于成片開發(fā)土地的,形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。
2.下列房地產不得轉讓:①以出讓方式取得土地使用權,但未符合《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定的條件的;②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;③依法收回土地使用權的;④共有房地產,未經其他共有人書面同意的;⑤權屬有爭議的;⑥未依法登記領取權屬證書的。
(三)登記
建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記,登記是建設用地使用權生效的條件。
【例題·單選題】根據物權法的有關規(guī)定,下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續(xù)期問題的表述中,正確的是( )。
A.自動續(xù)期
B.建設用地使用權收歸國有,不得續(xù)期
C.經縣級以上人民政府批準,可以續(xù)期
D.經不動產登記機構批準,可以續(xù)期
『正確答案』A
『答案解析』住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續(xù)期。A正確。
【例題·多選題】根據物權法律制度的規(guī)定,下列物權變動中,以登記為變動要件的有( ) 。
A.甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉讓給乙公司
B.甲公司與乙公司之間訂立合同,在甲的土地上設定地役權
C.甲公司將一架飛機的所有權轉讓給乙公司
D.自然人丙將其繼承的房屋轉讓給丁,該房屋尚登記在其去世的父親名下
『正確答案』AD
『答案解析』(1)建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,應當向登記機構申請變更登記;A正確。(2)地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,不得對抗善意第三人;B錯誤。(3)船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅,未經登記,不得對抗善意第三人;C錯誤。(4)因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力;但是繼承人處分該不動產時,應當辦理登記;D正確。
二、建設用地使用權的期限
1.以無償劃撥方式取得的建設用地使用權,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。
2.以有償出讓方式取得的建設用地使用權,出讓最高年限按下列用途確定:
(1)居住用地七十年;(2)工業(yè)用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。
提示:土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
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