2013年注冊會計師《經濟法》強化輔導講義(11)

　　全套講義：2013年注冊會計師《經濟法》強化輔導講義匯總 

第四節(jié)　用益物權

　　《物權法》規(guī)定的用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權與地役權。

　　一、建設用地使用權的取得

　　(一)創(chuàng)設取得

　　1.無償劃撥。

　　嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權，采取劃拔方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。用于商業(yè)開發(fā)的建設用地，不得以劃撥方式取得建設用地使用權。

　　2.有償出讓。

　　(1)建設用地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。

　　(2)土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至少遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。

　　(3)住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。

　　(二)移轉取得

　　1.移轉取得的方式。建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

　　提示：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　2.下列房地產不得轉讓：①以出讓方式取得土地使用權，但未符合《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定的條件的;②司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;③依法收回土地使用權的;④共有房地產，未經其他共有人書面同意的;⑤權屬有爭議的;⑥未依法登記領取權屬證書的。

　　(三)登記

　　建設用地使用權的取得必須向登記機構辦理登記，登記是建設用地使用權生效的條件。

　　【例題·單選題】根據物權法的有關規(guī)定，下列關于住宅建設用地使用權期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是(　)。

　　A.自動續(xù)期

　　B.建設用地使用權收歸國有，不得續(xù)期

　　C.經縣級以上人民政府批準，可以續(xù)期

　　D.經不動產登記機構批準，可以續(xù)期

　　『正確答案』A

　　『答案解析』住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。A正確。

　　【例題·多選題】根據物權法律制度的規(guī)定，下列物權變動中，以登記為變動要件的有(　) 。

　　A.甲公司將一幅土地的建設用地使用權轉讓給乙公司

　　B.甲公司與乙公司之間訂立合同，在甲的土地上設定地役權

　　C.甲公司將一架飛機的所有權轉讓給乙公司

　　D.自然人丙將其繼承的房屋轉讓給丁，該房屋尚登記在其去世的父親名下

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』(1)建設用地使用權自登記時設立。建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記;A正確。(2)地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人;B錯誤。(3)船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人;C錯誤。(4)因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力;但是繼承人處分該不動產時，應當辦理登記;D正確。

　　二、建設用地使用權的期限

　　1.以無償劃撥方式取得的建設用地使用權，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。

　　2.以有償出讓方式取得的建設用地使用權，出讓最高年限按下列用途確定：

　　(1)居住用地七十年;(2)工業(yè)用地五十年;(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(5)綜合或者其他用地五十年。

　　提示：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

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