采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)
(二)采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)
采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn),也可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量和處置三個(gè)步驟:
1.采用公允價(jià)值模式下的初始計(jì)量
(1)采用公允價(jià)值模式的前提條件
企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式,就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在極少數(shù)情況下,已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造活動(dòng)后首次轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí),該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置,并且假設(shè)無殘值。注意,這是今年的一個(gè)新變化。
采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:
①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。所在地,通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市,應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn),對(duì)建筑物而言,是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物;對(duì)土地使用權(quán)而言,是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
(2)采用公允價(jià)值模式下初始計(jì)量的賬務(wù)處理
①外購(gòu)和自建的投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí),采用公允價(jià)值模式與成本模式入賬價(jià)值的確定方法相同,不同點(diǎn)在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細(xì)科目,以便區(qū)分“公允價(jià)值變動(dòng)”。
【例10】甲公司于
借:投資性房地產(chǎn)——成本 1010
貸:銀行存款 1010
②將存貨和自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租
房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租,應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額,如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值,其差額計(jì)入“資本公積——其他資本公積”;如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值,其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。這樣處理的目的,是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換用途來調(diào)增利潤(rùn)。
a.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額,借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí),因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入,借記“資本公積——其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
b.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目;按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊,借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時(shí),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額,借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí),因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益,借記“資本公積——其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從
借:投資性房地——成本 1800(公允價(jià)值)
累計(jì)折舊 500
貸:固定資產(chǎn) 2000
資本公積——其他資本公積 300
如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為1400萬元,則賬務(wù)處理:
借:投資性房地——成本 1400(公允價(jià)值)
累計(jì)折舊 500
公允價(jià)值變動(dòng)損益 100
貸:固定資產(chǎn) 2000
2.采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理
企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷;在資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入,確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
【例12】
2007年初購(gòu)入投資性房地產(chǎn):
借:投資性房地產(chǎn)——成本 3000
貸:銀行存款 3000
借:銀行存款 200
貸:預(yù)收賬款 200
2007年末:
借:預(yù)收賬款 200
貸:其他業(yè)務(wù)收入 200
借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 100
貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益(3100-3000)100
以后年度依此類推,略。
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