2008年注會(huì)考試《會(huì)計(jì)》精講班講義--第25講

采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)

（二）采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)

采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)，也可以分為初始確認(rèn)、后續(xù)計(jì)量和處置三個(gè)步驟：

  1．采用公允價(jià)值模式下的初始計(jì)量

（1）采用公允價(jià)值模式的前提條件

企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在極少數(shù)情況下，已經(jīng)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)，有證據(jù)表明某項(xiàng)房地產(chǎn)在完成建造活動(dòng)后首次轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的，應(yīng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置，并且假設(shè)無殘值。注意，這是今年的一個(gè)新變化。

采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。所在地，通常是指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中城市，應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。

②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。同類或類似的房地產(chǎn)，對(duì)建筑物而言，是指所處地理位置和地理環(huán)境相同、性質(zhì)相同、結(jié)構(gòu)類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對(duì)土地使用權(quán)而言，是指同一城區(qū)、同一位置區(qū)域、所處地理環(huán)境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。

（2）采用公允價(jià)值模式下初始計(jì)量的賬務(wù)處理

①外購(gòu)和自建的投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí)，采用公允價(jià)值模式與成本模式入賬價(jià)值的確定方法相同，不同點(diǎn)在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細(xì)科目，以便區(qū)分“公允價(jià)值變動(dòng)”。

【例10】甲公司于2007年1月1日支付1000萬元價(jià)款和10萬元相關(guān)稅費(fèi)購(gòu)入了800平方米商業(yè)用房，當(dāng)日出租給乙公司。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司購(gòu)入投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理是：

借：投資性房地產(chǎn)——成本  1010

    貸：銀行存款             1010

②將存貨和自用資產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租

房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租，應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額，如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入“資本公積——其他資本公積”；如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換用途來調(diào)增利潤(rùn)。  

a.企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

b.企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)(成本)”科目；按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊，借記“累計(jì)攤銷”或“累計(jì)折舊”科目；原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的，借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目；按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時(shí)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額，借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

【例11】甲公司將自用的一棟辦公樓從2007年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的原價(jià)為2000萬元，已提折舊500萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，賬面價(jià)值為1500萬元；其公允價(jià)值為1800萬元。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司在2007年1月1日將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：

　　借:投資性房地——成本    1800（公允價(jià)值）

　　　 累計(jì)折舊               500

　　　 貸:固定資產(chǎn)              2000

　　　 　 資本公積——其他資本公積  300

 如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為1400萬元，則賬務(wù)處理：

　  借:投資性房地——成本    1400（公允價(jià)值）

　　　 累計(jì)折舊               500

       公允價(jià)值變動(dòng)損益       100

　　　 貸:固定資產(chǎn)              2000

2．采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；在資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。

【例12】2007年1月1日，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產(chǎn))，每年租金200萬元，在每年年初一次性收取。2007年12月31日，該辦公用房的公允價(jià)值為3100萬元，該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算。則乙公司賬務(wù)處理如下：

2007年初購(gòu)入投資性房地產(chǎn)：

借：投資性房地產(chǎn)——成本  3000

    貸：銀行存款             3000

借：銀行存款   200

    貸：預(yù)收賬款    200

2007年末：

借：預(yù)收賬款  200

    貸：其他業(yè)務(wù)收入  200

借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)   100

    貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（3100－3000）100

以后年度依此類推，略。