>>>2017年注冊會計師考試《稅法》章節(jié)考點匯總

　　第五節(jié) 應(yīng)稅收入和扣除項目的確定

　　第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計算

　　一、增值額的確定

　　土地增值稅的征稅對象即增值額=應(yīng)稅收入—扣除項目

　　在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

　　1、隱瞞虛報房地產(chǎn)成交價格的;

　　2、提供扣除項目金額不實的;

　　3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

　　二、應(yīng)納稅額的計算方法

　　土地增值稅的計算方法有兩種：

　　一種是超率累進稅率的定義法，這是《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的計稅方法;

　　另一種是簡便計算法，其計算公式為：

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除系數(shù)

　　土地增值稅的計算步驟如下：(1)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入;(2)計算扣除項目金額;(3)計算增值額：(4)計算增值額占扣除項目金額的比例，確定適用稅率;(5)計算應(yīng)納稅額。

　　三、應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從形式看，包括：①貨幣收入②實物收入③其他收入。

　　四、扣除項目的確定

　　(一)新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，如登記、過戶手續(xù)費。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)成本：是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補償費②前期工程費③建筑安裝工程費④基礎(chǔ)設(shè)施費⑤公共配套設(shè)施費⑥開發(fā)間接費用等。

　　[考情分析]考試中房地產(chǎn)開發(fā)成本的確定主要有以下幾種情況：

　�、僦苯痈嬖V該項成本：主要在選擇題目中出現(xiàn);

　�、诟嬖V一塊土地的土地開發(fā)成本，但該塊土地中開發(fā)后有一部分用于非應(yīng)稅的用途：按項目的比例分配準(zhǔn)予扣除的土地成本和開發(fā)成本。

　　[例題]2007年考題中：某開發(fā)公司1月通競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相稅費240萬元;以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓(后附：寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險)各一棟，占地面積各為1/3;計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=4160(萬元)

　　3、房地產(chǎn)開發(fā)費用：開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按《實施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С�，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。

　　①利息支出據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額;

　�、谄渌_發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除;

　　用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙痤~機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　用公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　注意：利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的“三稅一費”，即：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、印花稅、教育費附加。

　　注意：在計算稅金時要注意題目中給定的納稅人的情況：

　　內(nèi)資：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。(二稅一費)

　�、谄渌{稅人繳納的印花稅允許扣除(按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的0.5‰貼花)。(三稅一費)

　　外商：

　�、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)。(一稅)(外商投資企業(yè)因其不屬于城建稅和教育費附加的納稅人，下同) ②其他納稅人。(二稅)

　　5、財政部規(guī)定的其它扣除項目。

　　此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計20%的扣除，用公式表示：加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　[典型例題1]某中外合資房地產(chǎn)開發(fā)公司，2006年發(fā)生以下業(yè)務(wù)：(改自2007年考試題)

　　(1)1月通競拍取得市區(qū)一處土地的使用權(quán)，支付土地出讓金6000萬元，繳納相稅費240萬元;

　　(2)以上述土地開發(fā)建設(shè)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓、會所和寫字樓各一棟，占地面積各為1/3;

　　(3)住宅樓開發(fā)成本3000萬元，分?jǐn)偟阶≌瑯抢⒅С?00萬元，包括超過貸款期限的利息40萬元;

　　(4)寫字樓開發(fā)成本4000萬元，無法提供金融機構(gòu)證明利息支出具體數(shù)額;

　　(5)與住宅樓配套的會所開發(fā)成本480萬元，無法準(zhǔn)確分?jǐn)偫⒅С�，根�?jù)相關(guān)規(guī)定，會所產(chǎn)權(quán)屬于住宅樓全體業(yè)主所有;

　　(6)9月份全部竣工驗收后，公司將住宅樓出售，取得收入15000萬元;將寫字樓作價9000萬元與他人聯(lián)營開設(shè)一商場，收取固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，當(dāng)年收到250萬元。

　　其他相關(guān)資料：該房地產(chǎn)公司所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的高限計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用。

　　要求：根據(jù)上述資料，按下列序號回答問題，每問需計算出合計數(shù)：

　　(1)計算公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅;

　　(2)計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額;

　　(3)計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額;

　　(4)計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目;

　　(5)計算公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金;

　　(6)計算公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

　　【答案】

　　(1)應(yīng)繳納的營業(yè)稅=15000×5%+250×5%=762.5(萬元)

　　(2)公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的土地使用權(quán)的金額=(6000+240)×2/3=4160(萬元)

　　(3)公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)成本的金額=3000+480=3480(萬元)

　　(4)公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的開發(fā)費用和其他扣除項目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(萬元)

　　(5)公司繳納土地增值稅時應(yīng)扣除的稅金=15000×5%=750(萬元)

　　(6)增值額=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(萬元)

　　增值率=4312÷10688×100%=40.34%，適用30%的稅率

　　應(yīng)納土地增值稅=4312×30%=1293.60(萬元)

　　[典型例題2]2008年某國有商業(yè)企業(yè)利用空房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關(guān)規(guī)定補交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費160萬元;住宅開發(fā)成本2 800萬元，其中含裝修費用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機構(gòu)證明);當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計9 000萬元;繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【答案】(1)住宅銷售收入為19 000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額為：2840+160=3 000萬元

　　②住宅開發(fā)成本為2800萬元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：495+4.5=499.5(萬元)

　　⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3 000+2 800+580+499.5=6 879.5(萬元)

　　(3)計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：19 000-6 879.5=12 120.5(萬元)

　　(4)計算增值額與扣除項目金額的比率：12 120.5÷6 879.5≈176%

　　(5)計算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額﹦12 120.5×50%-6 879.5×15%=5028.33(萬元)

　　(二)存量房地產(chǎn)的扣除項目的確定：

　　(1)房屋及建筑物的評估價格

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用

　　(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金

　　[典型例題]某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新率70%.該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為(B)(2008年考題)

　　A.400萬元 B.1485萬元 C.1490萬元 D.200萬元

　　答案：

　　評估價格=12000×70%=8400(萬元)，

　　稅金=(10000-8000)×5%×(1+7%+3%)+10000×0.05%=115(萬元)，

　　增值額=10000-8400-115=1485(萬元)

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