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2017年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》第九章考點(diǎn)(2)

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  第二節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅法

  知識(shí)點(diǎn)2:城鎮(zhèn)土地使用稅法

  一、城鎮(zhèn)土地使用稅基本原理

  (一)概念:以城鎮(zhèn)土地為征稅對(duì)象,對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

  (二)特點(diǎn):1.征稅對(duì)象為國(guó)有土地;2.征稅范圍廣;3.實(shí)行差別幅度稅額。

  二、納稅義務(wù)人:

  在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人,為城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人。

  根據(jù)用地者的不同情況分別確定為:

  (1)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人;

  (2)擁有土地使用權(quán)而不在土地所在地的納稅人,實(shí)際使用人為納稅人;

  (3)土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的,實(shí)際使用人為納稅人;

  (4)土地使用權(quán)共有的,由共有各方分別納稅。以各方實(shí)際使用土地的面積占總面積的比例,分別繳納。

  [典型例題]甲企業(yè)(國(guó)有企業(yè))生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用地分布于A、B、C三個(gè)地域,A的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè),面積10000平方米,其中幼兒園占地1000平方米,廠區(qū)綠化占地2000平方米;B的土地使用權(quán)屬甲企業(yè)與乙企業(yè)共同擁有,面積5000平方米,實(shí)際使用面積各半;C面積3000平方米,甲企業(yè)一直使用但土地使用權(quán)未確定。

  假設(shè)A、B、C的城鎮(zhèn)土地使用稅的單位稅額為每平方米5元,甲企業(yè)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅(C)

  A.57500元 B.62500元 C.72500元 D.85000元 (2004年考題)

  (10000-1000+5000÷2+3000)×5=72500

  三、征稅范圍:城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)的國(guó)家所有和集體所有的土地。其中城市的征收范圍為市區(qū)和郊區(qū);縣城的征收范圍為縣人民政府所在的城鎮(zhèn);建制鎮(zhèn)的征收范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地,不包括鎮(zhèn)政府所在地所管轄的行政村。公園、名勝古跡內(nèi)的索道公司所經(jīng)營(yíng)用地,按規(guī)定繳納。

  四、應(yīng)納稅額的計(jì)算

  (一)計(jì)稅依據(jù):為納稅人實(shí)際占用的土地面積。納稅人實(shí)際占用的土地面積按下列辦法確定:

  (1)凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的,以測(cè)定的面積為準(zhǔn)。

  (2)尚未組織測(cè)量,但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書(shū)的,以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。

  (3)尚未核發(fā)出土地使用證書(shū)的,應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積,據(jù)以納稅,待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。

  [典型例題]某城市的一家公司,實(shí)際占地23000平方米。由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大,年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000平方米,公司按其當(dāng)年開(kāi)發(fā)使用的2000平方米土地面積進(jìn)行申報(bào)納稅,以上土地均適用每平方米2元的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。該公司當(dāng)年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅為(C)。

  A.46000元 B.48000元 C.50000元 D.52000元 (2004年考題)

  解析:(23000+2000)×2=50000

  自2009年12月1日起,對(duì)在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地,按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中,已取得地下土地使用權(quán)證的,按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計(jì)算應(yīng)征稅款;未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的,按地下建筑垂直投影面積計(jì)算應(yīng)征稅款。

  對(duì)上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

  (二)稅率:定額稅率,稅額教材有調(diào)整。

  (三)應(yīng)納稅額的計(jì)算:年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用土地面積(平方米)×適用稅額

  [典型例題]某市肉制品加工企業(yè)2006年占地60000平方米,其中辦公占地5000平方米,生豬養(yǎng)殖基地占地28000平方米,肉制品加工車間占地16000平方米,企業(yè)內(nèi)部道路及綠化占地11000平方米。企業(yè)的所在地城鎮(zhèn)使用稅單位稅額每平方米0.8元。該企業(yè)全年應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(B)(2007年考題)

  A.16800元 B.25600元 C.39200元 D.48000元

  應(yīng)納土地使用稅=(60000-28000)×0.8=25600(元)

  五、稅收優(yōu)惠

  (一)法定免繳土地使用稅的優(yōu)惠:

  1.國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。

  2.由國(guó)家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地。

  3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

  宗教寺廟自用的土地,是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內(nèi)的宗教人員生活用地。

  公園、名勝古跡自用的土地,是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位的辦公用地。

  以上單位的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用地和其他用地,不屬于免稅范圍。

  4.市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地。(企業(yè)內(nèi)部綠化用地不免)

  6.直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的 生產(chǎn)用地。不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場(chǎng)地和生活辦公用地。

  6.經(jīng)批準(zhǔn)開(kāi)山填海整治的土地和改造的廢棄土地,從 使用的月份起 免繳土地使用稅5年至10年。

  8.企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園,其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

  9.免稅單位無(wú)償使用納稅單位的土地,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

  納稅單位無(wú)償使用免稅單位的土地,納稅單位應(yīng)照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅單位與免稅單位共同使用、共有使用權(quán)土地上的多層建筑,對(duì)納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

  15.自2007年1月1日起,在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營(yíng)采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個(gè)人,其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條中“直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地”規(guī)定,免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

  (二)省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠

  1.個(gè)人所有的居住房屋及院落用地。

  3.免稅單位職工家屬的宿舍用地。

  8.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造商品房的用地,原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。

  15.向居民供熱并向居民收取采暖費(fèi)的供熱企業(yè)暫免征收土地使用稅。對(duì)既向居民供熱,又向非居民供熱的企業(yè),可按向居民供熱收取的收入占其總供熱收入的比例劃分征免稅界限;對(duì)于兼營(yíng)供熱的企業(yè),可按向居民供熱收取的收入占其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總收入的比例劃分征免稅界限。

  [典型例題]

  第一種題型:減免層次

  【2006年多選題】下列各項(xiàng)中,按稅法規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅的有(AD)。

  A.寺廟內(nèi)宗教人員的宿舍用地

  B.國(guó)家機(jī)關(guān)職工家屬的宿舍用地

  C.個(gè)人所有的居住房屋及院落用地

  D.國(guó)有油田職工和家屬居住的簡(jiǎn)易房屋用地

  第二種題型:減免內(nèi)容

  【1999年多選題】下列各項(xiàng)中,應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的有(BD)。

  A.用于水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的生產(chǎn)用地

  B.名勝古跡園區(qū)內(nèi)附設(shè)的照相館用地

  C.公園中管理單位的辦公用地

  D.學(xué)校食堂對(duì)外營(yíng)業(yè)的餐館用地

  第三種題型:計(jì)算題目

  【2006年單選題】某供熱企業(yè)占地面積80000平方米,其中廠房63000平方米(有一間3000平方米的車間無(wú)償提供給公安消防隊(duì)使用),行政辦公樓5000平方米,廠辦子弟學(xué)校5000平方米,廠辦招待所2000平方米,廠辦醫(yī)院和幼兒園各1000平方米,廠區(qū)內(nèi)綠化用地3000平方米;2005年度該企業(yè)取得供熱總收入5000萬(wàn)元,其中2000萬(wàn)元為向居民供熱取得的收入。城鎮(zhèn)土地使用稅單位稅額每平方米3元,該企業(yè)2005年度應(yīng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅(B)。A.8.4萬(wàn)元 B.12.6萬(wàn)元 C.14.4萬(wàn)元 D.24萬(wàn)元

  (80000-3000-5000-1000×2)×3×3000÷5000=126000(元)=12.6(萬(wàn)元)

  六、征收管理

  (一)納稅期限:實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收辦法,具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

  (二)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

 、偌{稅人購(gòu)置新建商品房,自房屋交付使用次月起納稅。

 、诩{稅人購(gòu)置存量房地產(chǎn),自房產(chǎn)證簽發(fā)次月起納稅。

 、奂{稅人出租、出借房產(chǎn),自出租、出借次月起納稅。

 、芤猿鲎尰蜣D(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的,應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納,合同未約定交付時(shí)間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納。

 、菁{稅人新征用的耕地,自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開(kāi)始納稅。

 、藜{稅人新征用的非耕地,自批準(zhǔn)征用次月起納稅。

 、呓K止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的,應(yīng)納稅款的計(jì)算截至到發(fā)生改變的當(dāng)月末。

  (三)納稅地點(diǎn):應(yīng)在土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。如納稅人占用的土地跨省市,應(yīng)分別向不同所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

  [典型例題]某企業(yè)2000年度共計(jì)擁有土地65000平方米,其中子弟學(xué)校占地3000平方米、幼兒園占地1200平方米、企業(yè)內(nèi)部綠化占地2000平方米。2000年度的上半年企業(yè)共有房產(chǎn)原值4000萬(wàn)元,7月1日起企業(yè)將原值200萬(wàn)元、占地面積400平方米的一棟倉(cāng)庫(kù)出租給某商場(chǎng)存放貨物,租期1年,每月租金收入1.5萬(wàn)元。8月10日對(duì)委托施工單位建設(shè)的生產(chǎn)車間辦理驗(yàn)收手續(xù),由在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)原值500萬(wàn)元。(城鎮(zhèn)土地使用稅4元/平方米;房產(chǎn)稅計(jì)算余值的扣除比例20%)(2001年考題)

  要求:(1)計(jì)算該企業(yè)2000年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

  (2)計(jì)算該企業(yè)2000年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅。

  答案:(1)2000年應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅:(65000-3000-1200)×4=243200(元)

  (2)2000年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅:

  (4000-200)×(1-20%)×1.2%=36.48(萬(wàn)元)

  200×(1-20%)×1.2%/12×6=0.96(萬(wàn)元)

  出租房產(chǎn):1.5×6×12%=1.08(萬(wàn)元)

  在建工程:500×(1-20%)×1.2%÷12×4=1.6(萬(wàn)元)

  2000年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=36.48+0.96+1.08+1.6=40.12(萬(wàn)元)

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