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　　第四章個(gè)人住房貸款

　　第二節(jié) 貸款流程

　　一、受理與調(diào)查

　　(一)貸款的受理(★★★★★)

　　個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)材料清單如下：

　�、俸戏ㄓ行У纳矸葑C件，包括居民身份證、戶口本、軍官證、警官

　　證、文職干部證、港澳臺(tái)居民還鄉(xiāng)證、居留證件或其他有效身份證件及婚姻狀況證明;②借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明等;③合法有效的購(gòu)房合同;④涉及抵押擔(dān)保的，需提供抵押物的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵押的書面證明;⑤涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書面承諾，并提供能證明保證人保證能力的證明材料;⑥購(gòu)房首付款證明材料，包括借款人首付款交款單據(jù)(如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等)，首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買住房的自籌資金的有關(guān)證明;⑦銀行規(guī)定的其他文件和資料。

　　(二)貸前調(diào)查(★★★)

　　貸前調(diào)查是貸款人受理借款人貸款申請(qǐng)后，應(yīng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，對(duì)住房樓盤項(xiàng)目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，形成貸前調(diào)查報(bào)告。

　　1.對(duì)開發(fā)商及樓盤項(xiàng)目的調(diào)查

　　對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤項(xiàng)目的審查包括對(duì)開發(fā)商資信的審查、項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察，最后寫出調(diào)查報(bào)告。

　　(1)開發(fā)商資信審查。具體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)審查;企業(yè)資信等級(jí)或信用程度;經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;稅務(wù)登記證明;會(huì)計(jì)報(bào)表;開發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況;企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力。

　　(2)項(xiàng)目審查。具體包括：項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性審查;項(xiàng)目的合法性審查;項(xiàng)目工程進(jìn)度審查;項(xiàng)目資金到位情況審查。

　　(3)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察。銀行除對(duì)項(xiàng)目有關(guān)資料進(jìn)行審查外，還需對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，其主要目的：一是檢查開發(fā)商所提供的資料和數(shù)據(jù)是否與實(shí)際一致，是否經(jīng)過政府部門批準(zhǔn)，從而保證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性。二是開發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定。檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否達(dá)到政府部門規(guī)定預(yù)售的進(jìn)度內(nèi)。三是檢查項(xiàng)目的位置是否理想，考察房屋售價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景作出理性判斷。233網(wǎng) 校

　　(4)撰寫調(diào)查報(bào)告。信貸人員依照銀行的有關(guān)規(guī)定通過對(duì)開發(fā)商資信調(diào)查、項(xiàng)目有關(guān)資料審查以及實(shí)地考察后撰寫出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　a.開發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況.

　　b.開發(fā)商要求

　　合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)銷售前景.

　　c.通過商品房銷售貸款的合作可給銀行

　　帶來的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過與開發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)負(fù)債業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)等各類業(yè)務(wù)帶來哪些效益和風(fēng)險(xiǎn);

　　d.項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及對(duì)可提供個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年

　　限及貸款成數(shù)提出建議。

　　項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門審查核準(zhǔn)。

　　2.對(duì)借款人的調(diào)查

　　(1)調(diào)查的方式和要求

　�、賹彶榻杩钌暾�(qǐng)材料

　　②面談借款申請(qǐng)人

　　(2)調(diào)查的內(nèi)容

　　除參照個(gè)人貸款調(diào)查內(nèi)容外，個(gè)人住房貸款還應(yīng)重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：

　�、賹徍耸赘犊钭C明

　　②審核購(gòu)房合同或協(xié)議

　�、蹖徍藫�(dān)保材料

　　④審核貸款真實(shí)性

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