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　　第四章 個人住房貸款

　　考點4.7 信用風險管理

　　個人住房貸款的信用風險通常是因借款人的還款能力和還款意愿下降而導致的。

　　1.還款能力風險：從信用風險的角度看，還款能力體現(xiàn)的是借款人客觀的財務(wù)狀況，即按時足額還款的能力。我國目前個人住房貸款的浮動利率制度，使借款人承擔了巨大的利率風險，使利率上升周期中貸款違約可能性加大;

　　2.還款意愿：指借款人對償還銀行貸款的態(tài)度。借款人可能故意欺詐，通過偽造的個人信用資料騙取貸款，產(chǎn)生風險。

　　信用風險防范措施：

　　①加強對借款人還款能力的甄別：驗證第一來源【工資、租金、投資、經(jīng)營收入】的真實性;

　�、谏钊肓私饪蛻暨�款意愿：事前信息不對稱使得優(yōu)質(zhì)客戶被拒之門外，即經(jīng)濟學中的逆向選擇。

　　考點4.8 公積金個人住房貸款

　　公積金個人住房貸款也稱委托性住房公積金貸款，實行“存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔�！痹瓌t。

　　1.特點：互助性【資金來源為單位和個人共同繳存】、普遍性【完全民事行為能力，正常繳存的員工均可申請】、利率性【比商業(yè)貸款利率低】、期限長【最長30 年】

　　2.住房公積金的貸款利率：5 年以下為3.33%，5 年以上為3.87%。

　　3.公積金管理中心基本職責：制定公積金信貸政策、負責信貸審批和承擔公積金信貸風險;承辦銀行職責，基本職責：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計結(jié)息以及金融手續(xù)操作;可委托代理職責：貸前咨詢受理、調(diào)查審核、信息錄入，貸后審核、催收、查詢對賬。

　　4.操作模式：①銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作;

　�、诠�積金管理中心受理，審核和審批，銀行操作;

　　③公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動。

　　5.公積金個人住房貸款與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別：

　　①承擔風險的主體不同;②資金來源不同;③貸款對象不同;④貸款利率不同;⑤審批主體不同。

　　考點4.9 公積金貸款流程

　　1.申請商品房公積金個人住房貸款需要補充的資料：②婚姻狀況證明(已婚的提供結(jié)婚證復印件，其他情況由單位或派出所出具證明);③合法的商品房購房合同或協(xié)議;⑤交付首付的有效憑證;

　　2.申請二手房公積金貸款需要補充的資料：②房地產(chǎn)原件和復印件;③評估機構(gòu)出具的評估報告;④中介機構(gòu)與買賣雙方簽訂的三方協(xié)議;⑤區(qū)級以上房地產(chǎn)交易部門進行抵押登記。

　　3.貸款發(fā)放：承辦銀行必須在收到公積金管理中心撥付的住房委托貸款基金，辦妥所購房屋抵押登記(備案)手續(xù)，審核放款資料齊全性、真實性和有效性后發(fā)放貸款。資金必須以轉(zhuǎn)賬的方式劃入售房人賬戶，不得由借款人提取現(xiàn)金。

　　4.貸款銀行的催收措施：①逾期90 天以內(nèi)，選擇短信、電話和信函等方式;

　�、诔�過90 天，給借款人發(fā)出提前還款通知書，要求還款并支付逾期期間罰息;

　�、弁ㄖ獣�期限屆滿仍未還款時，將就抵押物的處置與借款人達成協(xié)議;

　　④逾期180 天，對拒不還款的借款人提起訴訟，對抵押物進行處置。

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