2006申論模擬試卷7房地產(chǎn)問題

1.答案提示

近幾年來，在各方面因素的帶動下，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)快速上漲、逐年攀升的態(tài)勢。房價的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，既影響國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也波及到社會的穩(wěn)定，成為社會各界關(guān)注的焦點(diǎn)問題。因此，了解價格快速上漲的原因并找出解決措施成為有關(guān)部門的重要任務(wù)。

2.答案提示

一是住房及商品房的需求確實(shí)較旺，其中包括居民和機(jī)構(gòu)的投資行為。

二是供給方面成本上升：鋼材、水泥、木材、磚石等建材市場價格全面上漲；人力成本、項(xiàng)目的期間費(fèi)用上升；土地成本持續(xù)上漲。

三是商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。當(dāng)?shù)投说纳唐贩抗��?yīng)減少時，整體的商品房價格將上升。

四是信息系統(tǒng)不暢。我國沒有統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，加上少數(shù)開發(fā)商與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手謊報商品房銷售進(jìn)度，惡意哄抬房價；有的囤積土地、囤積房源，誘發(fā)房價短期內(nèi)非正常上漲。

3.答案提示

物價局穩(wěn)定房價的措施建議

為加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行的監(jiān)測調(diào)控，穩(wěn)定住房價格，物價局要求各級政府價格主管部門要采取有力措施，抑制住房價格的過快上漲。具體措施建議如下：

1.嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理。各級政府價格主管部門要對經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價管理，限價銷售，確定價格以保本微利為原則，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格保持合理差價。經(jīng)濟(jì)適用住房超過政府規(guī)定享受面積標(biāo)準(zhǔn)部分的，按當(dāng)年度同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價格出售，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定繳納因政府優(yōu)惠政策的差價款，差價款實(shí)行專戶儲存，�？顚Ｓ�，主要用于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)，用于經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)的專項(xiàng)補(bǔ)充資金。

2.做好廉租住房租金管理。廉租住房租金實(shí)行政府定價，租金標(biāo)準(zhǔn)原則上由房屋的維修費(fèi)和管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成，并與城鎮(zhèn)最低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，與同期公有住房租金水平相銜接。

3.加強(qiáng)商品住房成本的監(jiān)管，引導(dǎo)住房價格合理形成。商品住房的成本由土地使用權(quán)取得費(fèi)、勘察設(shè)計及前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)等構(gòu)成，屬房屋配套性質(zhì)的建設(shè)費(fèi)用應(yīng)按規(guī)定計入房屋建造成本，一并計入房價，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得以任何名義向購房者重復(fù)計費(fèi)。要加強(qiáng)調(diào)控引導(dǎo)，定期測算并公布不同地段、不同等級普通商品住房開發(fā)建造的平均成本，引導(dǎo)住房價格合理形成；對高收入家庭購買的高檔商品住房，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況自行確定銷售價格。必要時，政府也可規(guī)定開發(fā)企業(yè)利潤限制幅度，控制不合理的價格上漲。

4.規(guī)范商品住房價格的銷售行為。商品房銷售實(shí)行一房一價、售房明碼標(biāo)價制度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在其售房場所顯著位置設(shè)置商品房明碼標(biāo)價牌和售房標(biāo)價表，標(biāo)明位置、戶型、套內(nèi)面積、價格、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，禁止虛假標(biāo)價。商品房銷售實(shí)行成交價格申報制度，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在商品房銷售合同報當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門備案的同時，應(yīng)當(dāng)將銷售合同價格報同級價格主管部門備案。

5.進(jìn)一步完善土地價格管理。要建立規(guī)范的基準(zhǔn)地價定期確定和公布制度，以基準(zhǔn)地價為依據(jù)調(diào)控、引導(dǎo)住房市場價格水平。各級政府價格主管部門要會同有關(guān)部門綜合考慮國家宏觀政策、城鎮(zhèn)土地市場供求狀況等影響地價的各種因素，合理確定基準(zhǔn)地價，定期更新和調(diào)整基準(zhǔn)地價，并及時向社會公布基準(zhǔn)地價。同時，規(guī)范土地市場交易價格行為，制止低價出讓土地，高價炒賣房地產(chǎn)行為。

6.繼續(xù)清理整頓涉及住房建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)。對不合法、不合理的收費(fèi)要堅決予以取締，繼續(xù)降低部分過高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

7.進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)行為。監(jiān)督中介服務(wù)機(jī)構(gòu)按規(guī)定辦法和程序開展業(yè)務(wù)及收費(fèi)，堅決禁止一些單位和部門強(qiáng)制消費(fèi)者接受中介服務(wù)以及指定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的行為。

8.加強(qiáng)對房地產(chǎn)價格的監(jiān)測調(diào)控。各地要及時掌握房地產(chǎn)及其相關(guān)商品價格運(yùn)行態(tài)勢，關(guān)注房地產(chǎn)價格變動對群眾的影響，福州、廈門市要加強(qiáng)對土地出讓價格、商品房和存量房的交易價格的定期監(jiān)測工作。各地如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)異常波動現(xiàn)象，必須及時報告上級價格主管部門。對連續(xù)3個月普通商品住房價格漲幅超過同期居住類價格漲幅較大的地區(qū)，當(dāng)?shù)貎r格主管部門應(yīng)暫停出臺公用事業(yè)提價項(xiàng)目。

9.依法加強(qiáng)對涉及住房價格和收費(fèi)的監(jiān)督檢查。對部分住房價格上漲過大的地區(qū)和城市要重點(diǎn)檢查。對違反規(guī)定，不按規(guī)定明碼標(biāo)價的、價外亂加費(fèi)用的、利用虛假或使人誤解的價格欺詐手段損害購房者合法權(quán)益的、經(jīng)濟(jì)適用住房不執(zhí)行政府指導(dǎo)價及浮動幅度的、房地產(chǎn)中介服務(wù)亂收費(fèi)等不正當(dāng)行為要嚴(yán)肅查處。