公務(wù)員考試申論考前押題(二十一)：住房問題

問題：

1、市場秩序不夠規(guī)范。

目前房地產(chǎn)市場無論是在開發(fā)、銷售還是管理層面上都存在一定的無序化。據(jù)有關(guān)調(diào)查資料顯示，有76.2％的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)市場存在一定程度上的無序化及房地產(chǎn)市場管理不規(guī)范化的問題，87.7％的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)中介服務(wù)市場體系一般，94％的企業(yè)認(rèn)為中介服務(wù)市場不規(guī)范。

2、商品房供需結(jié)構(gòu)矛盾突出。

目前，房地產(chǎn)市場供給中檔商品房為主體，大戶型比例過大，而適合廣大中低收入家庭的中小戶型比例偏低。2005年，住宅銷售面積比去年同期增長了20％，而銷售套數(shù)只比去年同期增長了近10％，新建商品房銷售仍以大戶型住宅為主，上半年80平方米以下新建商品房銷售面積占住宅銷售面積的5.54％，80－120平方米的中戶型占住宅銷售面積的21.95％，120平方米以上的大戶型占銷售面積的72.51％。

3、房價上升速度過快，房價收入比相對偏高。

房價持續(xù)上升十分不利于解決城鎮(zhèn)居民尤其是中低收入居民家庭的住房問題，將制約住房消費的增長。住宅市場在經(jīng)過幾年的消化和發(fā)展后，目前住宅的真正需求集中在工薪階層和剛踏入社會不久的年輕人身上。這部分群體不是收入水平相對低，就是積蓄較少，對住宅產(chǎn)品的購買力相對較弱。如果房價不加以有效控制，極有可能導(dǎo)致住宅市場大幅度波動，影響經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。

4、行業(yè)集中度偏低，企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足。

房地產(chǎn)的投資風(fēng)險較大，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長久地生存和發(fā)展，必須具有強大的資金實力。而我市房地產(chǎn)行業(yè)真正形成實力雄厚的大型開發(fā)企業(yè)并不多，目前全市房地產(chǎn)企業(yè)共有300余家，但一、二級企業(yè)不到30家，注冊資本在5000萬元以上的企業(yè)幾乎沒有，大部分企業(yè)自有資金不足，對銀行貸款依賴性很大，潛在風(fēng)險加大

原因：

1．造成房價上漲的原因主要有：

一是開發(fā)商炒作，抓住購房者買漲不買落的心理，占調(diào)查總數(shù)的67%。

為了抬高房價，獲取更多的利潤，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用各種方法和方式不斷的對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展作商業(yè)化炒作，從而盡可能的發(fā)布各種有利于抬高房價的虛假信息，對消費者購房行為進行錯誤的引導(dǎo)。同時，許多房地產(chǎn)開發(fā)商利用消費者害怕房價持續(xù)上漲的消費心理，在房價上漲的過程中讓消費者購買，從而獲取高額利潤。

二是土地開發(fā)成本上升，價格過高，占調(diào)查總數(shù)的43%，在我市商品住房成本構(gòu)成中，土地價格占到21.4%。

近年來，我國由于各種原因，可以利用土地的數(shù)量正逐步減少，這就導(dǎo)致可利用的土地資源呈現(xiàn)緊缺的發(fā)展態(tài)勢。基于是種狀況，土地開發(fā)成本不斷上升，土地價格不斷上漲，因而房地產(chǎn)開發(fā)的成本也相應(yīng)提高。這些都成為房價上漲的決定性因素。

三是市區(qū)土地供應(yīng)量逐步減少，拆遷成本高。

目前，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國的城市化建設(shè)步伐不斷加快，對城市市區(qū)土地的需求和利用量在不斷的增加，然而市區(qū)土地可利用率正在逐步減少，這就造成了城市土地供需矛盾。同時 ，在城市改建過程中，對于市區(qū)內(nèi)舊的建筑物的拆遷都需要投入大量的人力、物力和財力，這些因素必將加大房地產(chǎn)開發(fā)商的成本。

四是房地產(chǎn)市場需求旺盛，隨著城市居住人口的增加，住房制度改革深化，購房積極性不斷高漲，加上住房公積金制度和個人住房按揭貸款的推行，提高了居民的購買能力，擴大了商品房市場的有效需求；

五是鋼材、水泥等原材料的上漲，直接導(dǎo)致住房價格的上漲。

六是經(jīng)濟適用房在住房供應(yīng)中所占的比例小，平抑商品房價格作用相對薄弱。

2．政府下設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司不規(guī)范運作。目前，各級政府(市、區(qū)縣)均成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，而這些公司既資金短缺，又缺乏專業(yè)人才，在競爭中很難自下而上，但地方政府為了扶持這些公司，就利用行政權(quán)力，將區(qū)位最好的土地?zé)o償劃撥給這些公司，作為啟動條件。然后這些公司將這些土地在無任何投入的情況下轉(zhuǎn)讓給有錢的“下家”房地產(chǎn)公司，有錢的房地產(chǎn)公司不想拿“二手地”，但因為有的地方土地市場不能公開競標(biāo)，只能吃進二手甚至三手地。實際上，這些地方政府下設(shè)的公司是利用行政手段剝了進行實質(zhì)性投資的開發(fā)商的“一層皮”。據(jù)調(diào)查，“這層皮”大約占住宅開發(fā)成本的四分之一到五分之一。而這些只憑一張紙就由政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)公司所取得的巨額利潤，是十分不合理的。實際上，據(jù)權(quán)威部門的調(diào)查，真正搞開發(fā)的房地產(chǎn)公司利潤率是很低的，他們一般將這層不合理的“皮”打進住房成本，從而抬升了房價，最終受害的不僅僅是開發(fā)商，而且也是廣大的購買者。

對策：

1、加強市場監(jiān)管，保障市場功能的充分發(fā)揮。

建立房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系、加強商品房預(yù)售管理和跟蹤管理、實行商品房合同備案和商品房預(yù)售登記制度，房地產(chǎn)管理部門要依法查處違規(guī)行為，并記入房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)信用檔案，公開予以曝光。

2、加強經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)力度和管理，調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)。

建設(shè)管理部門嚴(yán)格審查，加強跟蹤監(jiān)管。房地產(chǎn)管理部門要嚴(yán)格執(zhí)行購買經(jīng)濟適用住房申請、審批、公示制度。同時，嚴(yán)格控制非住宅和高檔商品住宅建設(shè)，努力增加中低價位、中小戶型的經(jīng)濟適用住房、普通商品住房供給。

3、調(diào)整建設(shè)用地供應(yīng)，嚴(yán)格土地管理，規(guī)范土地市場。

完善住房保障制度，健全市場體系。進一步深化住房分配貨幣化改革，加強住房公積金的歸集、管理和使用。搞活住房二級市場，鼓勵居民換購住房。在房地產(chǎn)市場成熟的城市，住房二級市場交易量應(yīng)大于住房一級市場的交易量，應(yīng)該形成高收入者購買商品房，他們騰出來的二手房會被下一收入層次的家庭占有，下一收入層的二手房又會繼續(xù)向下傳遞，以形成住房一、二級市場的良性互動，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4、建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，促進規(guī)模化經(jīng)營。

加速推進房地產(chǎn)證券化，利用證券市場的功能，實現(xiàn)房地產(chǎn)的資本大眾化。鼓勵發(fā)展房地產(chǎn)基金，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，建立房地產(chǎn)業(yè)多渠道融資方式，減輕銀行風(fēng)險。積極采取措施扶持優(yōu)勢房地產(chǎn)企業(yè)，使其盡快做大、做強，還要在房地產(chǎn)領(lǐng)域全面引進競爭機制，充分運用資本市場，通過收購、兼并推進房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴張，通過優(yōu)勝劣汰，加速房地產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營步伐。

5．高度重視穩(wěn)定住房價格。各級政府要切實負(fù)起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任；切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為；加大打擊、處罰各種違規(guī)、違法行為的力度；認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查；建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，違規(guī)、違法行為公開予以曝光。對一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布；正確引導(dǎo)居民合理消費需求。

6．我們要加強經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)管理，解決中低收入家庭住房問題。

住房問題（二）-------經(jīng)濟適用房問題

經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。經(jīng)濟適用住房對建立合理住宅供應(yīng)體系，實現(xiàn)城市規(guī)劃布局調(diào)整，深化住房制度改革，滿足中低收入家庭住房需求等方面的作用。體現(xiàn)經(jīng)濟適用住房政策性和保障性要求，大力加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理，嚴(yán)格控制供應(yīng)范圍和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，促進經(jīng)濟適用住房建設(shè)健康發(fā)展是各級政府控制房價的重要舉措。

問題：

1.供應(yīng)與需求脫節(jié)。

2.戶型超標(biāo)和開放商暴利問題。

3.銷售環(huán)節(jié)上的漏洞。漏洞主要有兩個：一個是開發(fā)商的“瞞”，即留下一定數(shù)量的房號自己操縱；另一個是購房者的“騙”，即不符合條件的騙購經(jīng)濟適用房。

原因：

1．各地政府規(guī)劃中的經(jīng)濟適用房的供應(yīng)量，沒有明確地側(cè)算出需求量；之所以沒有明確測算出需求量，是因為對購買者收入的界定標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)，經(jīng)濟適用房的保證面過于寬泛。

2．戶型超標(biāo)有一定的歷史原因：房改之初，建設(shè)經(jīng)濟適用房承擔(dān)著一定的擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的任務(wù)，因而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)限制不嚴(yán)。開放商暴利問題的原因是：政府管理部門監(jiān)管不嚴(yán)。

3．開發(fā)商的“瞞”，一個重要原因是：當(dāng)初經(jīng)濟適用房放量供應(yīng)，項目過多，由政府銷售存在一定困難。購房者的“騙”，其重要原因是：居民收入透明度不夠。

4．經(jīng)濟適用房制度不健全。主要表現(xiàn)為：價格的雙軌制、法律制度不健全、缺管統(tǒng)一的協(xié)調(diào)和監(jiān)控機制等。

對策：

(1)在我國推行以解決中低收入者住房問題為重點的住房分類供應(yīng)制度；

(2)對經(jīng)濟適用房給予優(yōu)惠政策，并理所當(dāng)然地調(diào)控經(jīng)濟適用房的戶型、房價和供應(yīng)對象；

(3)大比重地建設(shè)與我國經(jīng)濟水平相適應(yīng)得小戶型、低造價住房。在今后十年內(nèi)，各城市年建設(shè)小戶型、低造價住宅的比重，逐步達到占住宅總量的60%。為把計劃落到實處，城市政府每年要把小戶型、低造價的建設(shè)計劃，有計劃地分解下達到每個待建的住宅小區(qū)。同時制定法規(guī)，凡不按計劃建設(shè)小戶型、低造價住宅的房地產(chǎn)企業(yè)，要給予高額罰款，直至取消營業(yè)執(zhí)照的處罰；

(4)有區(qū)別地運用稅費的調(diào)節(jié)作用，使之充分產(chǎn)生鼓勵小戶型、低造價住宅，抑制大戶型、高造價住宅的作用。

（5）完善經(jīng)濟適用房法律制度。

（6）建立統(tǒng)一的協(xié)調(diào)管理部門。