房屋租售比仍低于國(guó)際水平
持有人出租房屋動(dòng)力不足
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，未來(lái)一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大，關(guān)鍵原因在于租房市場(chǎng)的供求關(guān)系不平衡。
在需求端，近兩年進(jìn)入大城市的大學(xué)畢業(yè)生和外來(lái)人口數(shù)量不斷增加，同時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)高企和限購(gòu)政策越來(lái)越嚴(yán)，使很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)而租房，增加了需求。
而在供應(yīng)端，閑置房屋長(zhǎng)期無(wú)法盤活成為租賃房源，進(jìn)一步加劇了供求矛盾。
曾有樂(lè)觀人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲、樓市成交量較低的情況下，會(huì)有不少人把原本打算出售的房子轉(zhuǎn)為出租，可以增加租賃房源。但事實(shí)上，效果并不明顯，很多房主寧愿暫時(shí)空置房產(chǎn)，也不愿意用于出租。究其原因，有人認(rèn)為房屋出租后損耗風(fēng)險(xiǎn)高，影響日后出售收益，更多人則在理性的評(píng)估房?jī)r(jià)租金比以后，放棄了出租。
從供給方——房產(chǎn)持有者的角度講，租售比是衡量房租價(jià)格是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)。
租售比即房屋租金與房?jī)r(jià)的比值。國(guó)際上一般認(rèn)為，租售比在1∶100—1∶150之間，市場(chǎng)是比較健康的，租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量，目前一線城市房租價(jià)格不僅談不上“高”，還有很大的上漲空間。
“現(xiàn)在像北京、上海這些地方，租售比都已經(jīng)低于1∶500了，這是很畸形的租售比。”張大偉說(shuō)。他舉例，租出一套北京市四環(huán)附近價(jià)值300萬(wàn)元的房子，月租金大約5000元左右，一年除去物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)，有可能收入僅四五萬(wàn)元;如果房主把300萬(wàn)存到銀行，按照年利率3%可以得到9萬(wàn)元左右。在租售比懸殊的情況下，很難激勵(lì)房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。
不過(guò)，也有研究者指出，用租售比衡量房租是否合理，涉及兩個(gè)模糊問(wèn)題。一是假定了房?jī)r(jià)是合理的。而目前一線城市房?jī)r(jià)普遍被認(rèn)為偏高，也就影響到以此計(jì)算出來(lái)的房租的合理區(qū)間。二是購(gòu)房者購(gòu)房目的是什么。在京滬等地，不少購(gòu)房者購(gòu)房的一個(gè)前提是認(rèn)定房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，空置的房屋在未來(lái)賺取差價(jià)就足以獲利豐厚，房租則變成可以忽略的一部分。
何況，多數(shù)國(guó)家對(duì)房主在房產(chǎn)持有期間征稅，增加了持有成本，并且這種持有成本會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)起落而變動(dòng)，以此鼓勵(lì)持有者出租房屋，還有不少國(guó)家對(duì)出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國(guó)并不是這樣。因此，因租售比偏低而斷定當(dāng)前一線城市租價(jià)并不高或仍有很大上漲空間，也嫌偏頗。
