不知大家是否關(guān)注到，近期的媒體報(bào)道中，對(duì)于樓市降溫的消息突然多了起來，甚至有人已拋出"拐點(diǎn)論"。當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于何種"位置"，市場將走向"何方"，確實(shí)值得探討。
觀察近期的市場現(xiàn)象。首先看成交量。1-11月，全國新建商品房成交面積同比增長20.8%，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)高于去年全年的1.8%。但需要警醒的是，今年1-2月這一增幅最高近50%，其后增幅一路收窄至今。從絕對(duì)量上看，今年樓市"收成好"。但從增幅看，正在走下坡路，預(yù)計(jì)明年增幅還將繼續(xù)收窄。
11月份，30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比10月份減少1.6%，同比增長6%，也即當(dāng)前處于高位盤整狀態(tài)。其中，一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比減少7.7%，同比減少13%，而二三線典型城市則同比增長12%。說明一線城市沖高回落(包含高價(jià)樓盤預(yù)售審批受限的因素)，而二三線仍較活躍。東部城市已同比小跌，但西部城市仍同比增長25%，反映出東部市場變化快，西部則較遲緩。
其次觀察價(jià)格。1-11月份，全國商品房成交均價(jià)同比增長8.2%，僅略高于去年全年的7.7%�？慈珖�，今年房價(jià)只能算溫和上漲，預(yù)計(jì)接近全國 GDP和人均可支配收入增幅。但關(guān)鍵在于，一線和少數(shù)二線城市房價(jià)漲幅很大。在70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)中，四個(gè)一線城市10月房價(jià)同比漲幅皆超20%，已處于歷史偏高區(qū)間。
但更應(yīng)關(guān)注環(huán)比價(jià)格。3月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.09%，其后便一路下坡，10月已回落至0.62%，說明房價(jià)仍在上漲，但漲勢有所趨緩。所以，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前還不能稱為房價(jià)"拐點(diǎn)"已出現(xiàn)。從市場現(xiàn)象看，樓市去化率開始降低，買家觀望情緒，在一手房和二手房市場中，皆有出現(xiàn)。
市場出現(xiàn)盤整與購房者產(chǎn)生觀望，主要與政策有關(guān)。近期購房者對(duì)政策面的理解是：似有新政要出臺(tái)。12月初，中共中央政治局召開會(huì)議分析研究2014 年經(jīng)濟(jì)工作，提出：做好住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。在強(qiáng)調(diào)"市場機(jī)制"的大背景下，重提市場調(diào)控，讓人有點(diǎn)看不清后市。如何界定房地產(chǎn)調(diào)控，及后續(xù)是否會(huì)出政策，長效機(jī)制會(huì)否出方案，一把政策之劍懸而未落。
而確定已變化的政策有兩類：一是10月以來，已有15個(gè)一線和二線城市出臺(tái)地方新政，紛紛收緊限購和二套房貸政策，一批人一夜之間喪失了購房資格，還有一批人望而卻步。二是房貸政策不斷收緊，雖然國家層面并未出新政，但商業(yè)銀行卻不愿打折發(fā)放首套貸款了，而且放貸周期大幅拉長。其中固然有四季度信貸額度緊張的原因，但按當(dāng)前流動(dòng)性偏緊的狀態(tài)，以及房價(jià)漲幅仍大的現(xiàn)實(shí)，明年的房貸政策很可能依然偏緊。
在上述政策以及房地產(chǎn)市場短周期的共同作用下，明年樓市將趨于降溫，下半年表現(xiàn)得會(huì)更明顯些。但絕大多數(shù)城市的房價(jià)，都不會(huì)大跌。如果一定要讓筆者判斷短周期中的房價(jià)拐點(diǎn)，則明年下半年出現(xiàn)的概率會(huì)大些。
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