【例題2·計(jì)算題】2008年某國(guó)有商業(yè)企業(yè)利用庫(kù)房空地進(jìn)行住宅商品房開發(fā)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金2 840萬元，繳納相關(guān)稅費(fèi)160萬元;住宅開發(fā)成本2 800萬元，其中含裝修費(fèi)用500萬元;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)證明);當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì)9 000萬元;繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495萬元;繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。計(jì)算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　『正確答案』非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅允許作為稅金扣除;非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不允許按照取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)數(shù)的20%加計(jì)扣除。

　　(1)住宅銷售收入為9000萬元

　　(2)確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額：

　　①取得土地使用權(quán)所支付的金額為：2840+160=3 000萬元

　�、谧≌_發(fā)成本為2800萬元

　　③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(3000+2800)×10%=580(萬元)

　�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為: 495+4.5=499.5(萬元)

　　⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：3000+2800+580+499.5=6879.5(萬元)

　　(3)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：9000-6879.5=2120.5(萬元)

　　(4)計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：2120.5÷6879.5≈31%

　　(5)計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額：

　　應(yīng)納土地增值稅稅額﹦2120.5×30%=636.15(萬元)

　　【例題3·計(jì)算題】某公司2009年轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬元，該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評(píng)估價(jià)格為800萬元，該公司支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估費(fèi)20萬元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金l0萬元。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　『正確答案』

　　(1)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評(píng)估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　扣除項(xiàng)目金額=200+800+20+10=1030(萬元)

　　(2)計(jì)算增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　增值額=1600-1030=570(萬元)

　　(3)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比。

　　增值率=570÷1030=55.3%，說明增值額超過了扣除項(xiàng)目金額的50%，但未超過100%。

　　(4)應(yīng)納稅額

　　土地增值稅稅額= 570×40%-l030×5%=176.5(萬元)