20、房地產開發(fā)費用

　　房地產開發(fā)費用為什么有的時候用5%計算開發(fā)費用，有的時候按照10%計算開發(fā)費用?

　　【回答】知識點：土地增值稅的扣除項目及其金額

　　(1)財務費用中的利息支出

　　凡“能夠”按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內計算扣除。

　　計算公式：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×5%

　　(2)財務費用中的利息支出

　　如果“不能”按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本”之和的10%以內計算扣除。

　　計算公式為：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%

　　【解釋1】超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　【解釋2】對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　【特別提示】凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證

　　明的，取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本計算的金額之和的10%以內計算扣除。

　　【相關鏈接】(1)對從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%扣除。(2)從事房地產開發(fā)的納稅人其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

　　【例題·單選題】某房地產開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關的土地使用權支付額和開發(fā)成本共計10000萬元;該公司沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息;該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行;該項目轉讓的有關稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除項目”的金額為( )。

　　A.1500萬元 B.2000萬元　　C.2500萬元　　 D.3000萬元 【答案】D 【解析】應扣除的房地產開發(fā)費用和“其他扣除項目”金額=10000×10%+10000×20%=3000(萬元)。

　　21、土地增值稅征稅范圍

　　轉讓國有土地使用權的行為征土地增值稅。

　　【解釋1】對出讓國有土地的行為不征土地增值稅。

　　【解釋2】未經國家征用的集體土地不得轉讓，自行轉讓集體土地是一種違法的行為，不應納入土地增值稅的征稅范圍。

　　【解釋3】政府出讓土地的行為及取得的收入也不在土地增值稅的征稅之列。

　　【提問】轉讓和出讓怎么區(qū)別?

　　【回答】出讓一般針對的是一級市場，轉讓方是國家;轉讓針對的是二級市場，轉讓方不是國家。國家將土地轉讓給甲，這個是一級市場的轉換，是出讓;甲再將土地使用權轉讓給乙企業(yè)或者個人，這就是二級市場的轉讓。

　　【例題·多選題】下列各項中屬于土地增值稅征稅范圍的有( )。

　　A.出讓國有土地使用權

　　B.城市房地產的出租

　　C.轉讓國有土地使用權

　　D.國有企業(yè)房地產的交換并獲利

　　【答案】CD

　　【解析】對出讓國有土地的行為不征土地增值稅。房地產的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。