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第六章 其他稅收法律制度

第四節(jié) 土地增值稅法律制度

　　土地增值稅納稅人

　　土地增值納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

　　轉(zhuǎn)讓方將不動產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給承受方：轉(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。

　　土地增值稅征稅范圍

　　土地增值稅的基本征稅范圍包括轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓以及存量房地產(chǎn)買賣。

　　1.征稅范圍的一般規(guī)定：

　　(1)土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅;

　　(2)土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅;

　　(3)土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

　　土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉(zhuǎn)讓”、“取得收入”三個關(guān)鍵特征。

　　2.征稅范圍的具體和特殊規(guī)定

　　土地增值稅稅率實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率即以納稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算應(yīng)納稅額的稅率。

　　土地增值稅的計稅依據(jù)

　　土地增值稅的計稅依據(jù)是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物等產(chǎn)權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

　　增值額的計算公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目

　　(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　(二)扣除項(xiàng)目及其金額

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括地價款和取得使用權(quán)時按政府規(guī)定繳納的費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本(適用新建房轉(zhuǎn)讓)：包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　(1)納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓)：包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費(fèi)附加視同稅金扣除。

　　5.財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(適用新建房轉(zhuǎn)讓)

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

　　(1)此項(xiàng)加計扣除針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享受此項(xiàng)政策;(2)取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除。

　　6.舊房及建筑物的扣除金額。

　　7.計稅依據(jù)的特殊規(guī)定。

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