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房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
(一)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日
1.轉(zhuǎn)換形式
“自用房地產(chǎn)或存貨”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。
2.轉(zhuǎn)換日
(1)“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”
租賃期開(kāi)始日或用于資本增值的日期。
(2)“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”
房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期。
(3)“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”
租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類(lèi)似機(jī)構(gòu)作出決議明確表明將其重新開(kāi)發(fā)用于對(duì)外出售的日期。
(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
1.在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。
投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示：
【教材例4-8】20×9年8月10日，為擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，甲公司董事會(huì)作出書(shū)面決議，計(jì)劃于20×9年8月31日將某出租在外的廠房在租賃期滿時(shí)將其收回，用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。隨后，甲公司做好了廠房重新用于生產(chǎn)的各項(xiàng)工作。20×9年8月31日，甲公司將該出租的廠房收回，20×9年9月1日開(kāi)始用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至20×9年8月31日，賬面價(jià)值為60 000 000元，其中，原價(jià)80 000 000元，累計(jì)已提折舊20 000 000元。假定不考慮其他因素。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
20×9年9月1日
借：固定資產(chǎn)——廠房 80 000 000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 20 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——廠房 80 000 000
累計(jì)折舊——廠房 20 000 000
【教材例4-9】甲公司擁有一棟本公司總部辦公使用的辦公樓，公司董事會(huì)就將該棟辦公樓用于出租形成了書(shū)面決議。20×9年4月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙公司使用，租賃期開(kāi)始日為20×9年5月1日，租期為5年。20×9年5月1日，這棟辦公樓的賬面余額為500 000 000元，已計(jì)提折舊5 000 000元。假 設(shè)甲公司所在城市不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
20×9年5月1日
借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓 500 000 000
累計(jì)折舊 5 000 000
貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 500 000 000
投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 5 000 000
【教材例4-10】甲公司是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，20×9年4月10日，甲公司董事會(huì)就將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓不再出售改用作出租形成了書(shū)面決議。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將此寫(xiě)字樓整體出租給乙公司使用，租賃期開(kāi)始日為20×9年5月1日，租賃期為5年。20×9年5月1日，該寫(xiě)字樓的賬面余額為500 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
20×9年5月1日
借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓 500 000 000
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 500 000 000
【例題•單選題】2011年7月1日，甲公司將一項(xiàng)按照成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價(jià)為4 000萬(wàn)元，已計(jì)提折舊200萬(wàn)元，已計(jì)提減值準(zhǔn)備100萬(wàn)元，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為3 850萬(wàn)元，假定不考慮其他因素，轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科目的金額為( )萬(wàn)元。(2012年)
A.3 700
B.3 800
C.3 850
D.4 000
【答案】D
【解析】轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)按轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn)原價(jià)4 000萬(wàn)元借記“固定資產(chǎn)”科目。
2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換
(1)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。
(2)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)量。
轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益);轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額作為其他綜合收益，計(jì)入所有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí)，原計(jì)入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。
投資性產(chǎn)房地采用公允價(jià)值計(jì)量模式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示
【教材例4-11】20×9年11月1日，租賃期滿，甲公司將出租的寫(xiě)字樓收回，公司董事會(huì)就將該寫(xiě)字樓作為辦公樓用于本公司的行政管理形成了書(shū)面決議。20×9年11月1日，該寫(xiě)字樓正式開(kāi)始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為72 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為70 000 000元，其中，成本為67 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值3 000 000元。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn)——寫(xiě)字樓 72 000 000
貸：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓——成本 67 000 000
——公允價(jià)值變動(dòng) 3 000 000
公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn) 2 000 000
【教材例4-12】20×9年8月，甲公司打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會(huì)批準(zhǔn)形成書(shū)面決議。20×9年12月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。2×10年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開(kāi)始日為2×10年1月1日，租賃期為3年。
在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開(kāi)始日(2×10年1月1日)，將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓所在地房地產(chǎn)交易活躍，公司能夠從市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對(duì)出租的該辦公樓。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量假設(shè)2×10年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為380 000 000元，其原價(jià)為550 000 000元，已提折舊150 000 000 元。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
2×10年1月1日
借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓——成本 380 000 000
公允價(jià)值變動(dòng)損益——投資性房地產(chǎn) 20 000 000
累計(jì)折舊 150 000 000
貸：固定資產(chǎn)——辦公樓 550 000 000
【教材例4-13】20×9年4月15日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司董事會(huì)形成書(shū)面決議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫(xiě)字樓用于出租。甲公司遂與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開(kāi)始日為20×9年5月1日，租賃期為5年。20×9年5月1日，該寫(xiě)字樓的賬面余額為400 000 000元。公允價(jià)值為430 000 000元。
甲公司的賬務(wù)處理如下：
20×9年5月1日
借：投資性房地產(chǎn)——寫(xiě)字樓——成本 430 000 000
貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 400 000 000
其他綜合收益——投資性房地產(chǎn) 30 000 000
【例題•單選題】長(zhǎng)江公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，于2014年1月1日將一幢商品房對(duì)外出租并采用公允價(jià)值模式計(jì)量，租期為3年，每年12月31日收取租金100萬(wàn)元，出租時(shí)，該幢商品房的成本為2 000萬(wàn)元，公允價(jià)值為2 200萬(wàn)元，2014年12月31日，該幢商品房的公允價(jià)值為2 150萬(wàn)元。長(zhǎng)江公司2014年應(yīng)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益為( )萬(wàn)元。
A.損失50
B.收益150
C.損失150
D.損失100
【答案】A
【解析】出租時(shí)公允價(jià)值大于成本的差額應(yīng)計(jì)入其他綜合收益，則長(zhǎng)江公司2014年應(yīng)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損失=轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值2 200-年末公允價(jià)值2 150=50(萬(wàn)元)。
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