(四) 土地增值稅

　　納稅對象：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標(biāo)準(zhǔn)來判定：

　　(1)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。

　　(2)土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。

　　計稅依據(jù)：土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

　　所謂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

　　1)取得土地使用權(quán)支付的金額：

　�、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，是實際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

　�、诎磭医y(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費。

　　2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

　　3)房地產(chǎn)開發(fā)費用。包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。

　　4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

　　5)其他扣除項目。對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除

　　6)舊房及建筑物的評估價格。指轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度后的價格。

　　(七)契稅：計稅依據(jù)是不動產(chǎn)的價格;實行3~5%幅度稅率。

　　二.保險

　　(一)建筑工程一切險

　　建筑工程一切險是承保以土木建筑為主體的工程項目在整個建筑期間因自然災(zāi)害或意外事故造成的物質(zhì)損失，以及依法應(yīng)承擔(dān)的第三者責(zé)任的保險。

　　1. 被保險人與投保人

　　(1)被保險人。建筑工程保險一張保單下可以有多個被保險人，這是工程保險區(qū)別于其他財產(chǎn)保險的特點之一。建筑工程一切險的被保險人一般可包括以下：

　　1)業(yè)主：建設(shè)單位或工程所有人;2)承包商：總承包商及分包商;3)技術(shù)顧問：業(yè)主聘請的建筑師、設(shè)計師、工程師和其他專業(yè)顧問;4)其他關(guān)系方，如貸款銀行或其他債權(quán)人。

　　(2)投保人：1)全部承包方式，由承包方負(fù)責(zé)投保;2)部分承包方式，在合同中規(guī)定由某一方投保;3)分段承包方式，一般由業(yè)主投保;4)施工單位只提供勞務(wù)的承包方式，一般也由業(yè)主投保。

　　2. 保險項目與保險金額

　　建筑工程一切險的保險項目包括物質(zhì)損失部分、第三者責(zé)任及附加險三部分。

　　(1)物質(zhì)損失。

　　1)建筑工程。包括永久和臨時性工程及物料。這是建筑工程保險的主要保險項目。該部分保險金額為承包工程合同的總金額，也即建成該項工程的實際價格。

　　2)業(yè)主提供的物料及項目。是指未包括在工程合同價格之內(nèi)的，由業(yè)主提供的物料及負(fù)責(zé)建筑的項目。該項保險金額應(yīng)按這一部分標(biāo)的的重置價值確定。

　　3)安裝工程項目。是指承包工程合同中未包含的機器設(shè)備安裝工程項目。該項目的保險金額為其重置價值。

　　4)施工用機器、裝置及設(shè)備。是指施工用的推土機、鉆機、腳手架、吊車等機器設(shè)備。此類物品一般為承包商所有，其價值不包括在工程合同價之內(nèi)，因而作專項承保。該項保險金額應(yīng)按機器、裝置及設(shè)備的重置價值確定。

　　5)場地清理費。指發(fā)生承保風(fēng)險所致?lián)p失后，為清理工地現(xiàn)場所必須支付的一項費用，不包括在工程合同價格之內(nèi)。該項保險金額一般按大工程不超過其工程合同價格的5%，小工程不超過工程合同價格的10%計算。

　　6)工地內(nèi)現(xiàn)成的建筑物。是指不在承保的工程范圍內(nèi)的，業(yè)主或承包單位所有的或由其保管的工地內(nèi)已有的建筑物或財產(chǎn)。該項保險金額由雙方共同商定，但最高不得超過該建筑物的實際價值。

　　7)業(yè)主或承包商在工地上的其他財產(chǎn)，是指上述五項范圍之外的其他可保財產(chǎn)。該項保險金額由雙方共同商定。

　　以上各部分之和為建筑工程一切險物質(zhì)損失部分的總保險金額。貨幣、票證、有價證券、文件、賬簿、圖表、技術(shù)資料，領(lǐng)有公共運輸執(zhí)照的車輛、船舶以及其他無法鑒定價值的財產(chǎn)，不能作為建筑工程一切險的保險項目。

　　(2)第三者責(zé)任。

　　第三者責(zé)任是指被保險人在工程保險期內(nèi)因意外事故造成工地及工地附近的第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失依法應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任。保險金額一般通過一個賠償限額來確定，該限額根據(jù)工地責(zé)任風(fēng)險的大小確定。通常有兩種方式：

　　1)只規(guī)定每次事故的賠償限額，不具體限定為人身傷亡或財產(chǎn)損失的分項限額，也不規(guī)定在保險期限內(nèi)的累計賠償限額，這種方式適用于責(zé)任風(fēng)險較低的第三者責(zé)任。

　　2)先規(guī)定每次事故人身傷亡及財產(chǎn)損失的分項賠償限額，進(jìn)而規(guī)定對每人的限額，然后將分項的人身傷亡限額與財產(chǎn)損失限額組成每次事故的總賠償限額，最后再規(guī)定保險期限內(nèi)的累計賠償限額，這種方式適用于責(zé)任風(fēng)險較大的第三者責(zé)任。

　　3. 保險責(zé)任與除外責(zé)任

　　(1)物質(zhì)損失的保險責(zé)任與除外責(zé)任。

　　1)責(zé)任范圍：因發(fā)生除外責(zé)任之外的任何自然災(zāi)害或意外事故造成的物質(zhì)損失，保險人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。包括必要的場地清理費和專業(yè)費用。

　　2)除外責(zé)任。保險人對以下情況不承擔(dān)賠償責(zé)任：

　�、僭O(shè)計錯誤引起的損失和費用;

　�、谧匀荒p、內(nèi)在或潛在缺陷、物質(zhì)本身變化、自燃、自熱、氧化、銹蝕、滲漏、鼠咬、蟲蛀、大氣(氣候或氣溫)變化、正常水位變化或其他漸變原因造成的被保險財產(chǎn)自身的損失和費用;

　　③因原材料缺陷或工藝不善引起的被保險財產(chǎn)本身的損失以及為換置、修理或矯正這些缺點錯誤所支付的費用;

　�、芊峭饬σ鸬臋C械或電氣裝置的本身損失，或施工用機具、設(shè)備、機械裝置失靈造成的本身損失;

　　⑤維修保養(yǎng)或正常檢修的費用;

　�、迿n案、文件、賬簿、票據(jù)、現(xiàn)金、各種有價證券、圖表資料及包裝物料的損失;

　�、弑P點時發(fā)現(xiàn)的短缺;

　�、囝I(lǐng)有公共運輸行駛執(zhí)照的，或已由其他保險予以保障的車輛、船舶和飛機的損失;

　�、岢褜⒐さ貎�(nèi)現(xiàn)成的建筑物或其他財產(chǎn)列入保險范圍，在被保險工程開始以前已經(jīng)存在或形成的位于工地范圍內(nèi)或其周圍的屬于被保險人的財產(chǎn)的損失。

　　⑩除非另有約定，在保險期限終止以前，被保險財產(chǎn)中已由工程所有人簽發(fā)完工驗收證書或驗收合格或?qū)嶋H占有或使用或接收的部分。

　　(2)第三者責(zé)任的保險責(zé)任與除外責(zé)任。

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