知識點：契稅征稅對象

　　契稅的征稅對象是在境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬這種行為。學(xué)習(xí)這部分內(nèi)容，注意與土地增值稅征稅范圍的交叉之處。

　　契稅征稅對象具體包括以下六種具體情況：

　　(一)國有土地使用權(quán)出讓(不交土地增值稅)

　　(二)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(還應(yīng)交土地增值稅)

　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　(三)房屋買賣(符合條件的還需交土地增值稅)

　　幾種特殊情況視同買賣房屋：

　　1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋:按房產(chǎn)折價款繳納契稅

　　2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓(房地產(chǎn)企業(yè)以自建商品房投資交土地增值稅)

　　以自有房產(chǎn)作股投入本人獨資經(jīng)營的企業(yè)，免納契稅。

　　3.買房拆料或翻建新房

　　(四)房屋贈與(非公益性贈與需交土地增值稅)

　　(五)房屋交換(單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換應(yīng)交土地增值稅，個人互換住房不交)

　　(1)以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)繳納契稅。

　　(2)以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)繳納契稅。

　　(六)承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金

　　對承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　【提示】對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

　　知識點：納稅義務(wù)人、稅率和應(yīng)納稅額的計算

　　(一)納稅義務(wù)人

　　契稅的納稅義務(wù)人，是境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬承受的單位和個人。單位包括內(nèi)外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關(guān)，軍事單位和社會團(tuán)體。個人包括中國公民和外籍人員。

　　(二)稅率：3%-5%的幅度比例稅率。

　　(三)應(yīng)納稅額的計算

　　1.契稅應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　2.契稅的計稅依據(jù):是不動產(chǎn)的價格。依不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移方式、定價方法不同，契稅計稅依據(jù)有以下幾種情況：

　　(1)國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù);

　　(2)土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定;

　　(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，以所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格差額為計稅依據(jù);

　　(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補交契稅，計稅依據(jù)為補交的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。

　　(5)房屋附屬設(shè)施征收契稅依據(jù)的規(guī)定。

　　①采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，按照合同規(guī)定的總價款計算征收契稅。

　�、诔惺艿姆课莞綄僭O(shè)施權(quán)屬如果是單獨計價的，按照當(dāng)?shù)剡m用的稅率征收，如果與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的稅率。

　　(6)對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。

　　知識點：契稅稅收優(yōu)惠

　　(一)契稅優(yōu)惠的一般規(guī)定

　　1.國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。

　　2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。

　　對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情減免。

　　4.土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級人民政府確定是否減免。

　　5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。

　　6.予以免稅的外國駐華使館、領(lǐng)事館及其外交代表、領(lǐng)事官員等承受土地、房屋權(quán)屬。

　　(二)契稅優(yōu)惠的特殊規(guī)定

　　1.企業(yè)公司制改造

　　非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　非公司制國有獨資企業(yè)或國有獨資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且該國有獨資企業(yè)(公司)在新設(shè)公司中所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨資企業(yè)(公司)的土地房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　2.企業(yè)股權(quán)重組

　　對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。上述所稱國有控股公司，是指國家出資額占有限責(zé)任公司資本總額50%以上，或國有股份占股份有限公司股本總額50%以上的國有控股公司。

　　3.企業(yè)合并

　　4.企業(yè)分立

　　企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

　　5.企業(yè)出售

　　國有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法人予以注銷，并且買受人按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　6.企業(yè)注銷、破產(chǎn)

　　企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人(包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工)承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅;對非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅;與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。

　　7.房屋的附屬設(shè)施

　　對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，下同)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅;對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。

　　8.繼承土地、房屋權(quán)屬

　　法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。

　　非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

　　9.事業(yè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定改制為企業(yè)的過程中，投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《中華人民共和國勞動法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅;與原事業(yè)單位30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅。

　　10.事業(yè)單位改制過程中，改制后的企業(yè)以出讓或國家作價出資(入股)方式取得原國有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于本通知規(guī)定的契稅減免稅范圍，應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

　　11.婚姻關(guān)系存續(xù)期間，房屋、土地權(quán)屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

　　12.新增內(nèi)容：企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資的契稅政策:

　　(1)對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅

　　(2)以招拍掛方式出讓國有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。

　　(3)居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)�，對新購房屋免征契�?購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅;繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

　　(4)企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權(quán)的成交價格。(5)單位、個人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴(kuò)大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

　　(6)個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅。

　　合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下，免征契稅。

　　13.其他

　　經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)實施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

　　公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。

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