42 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“甲公司”)于2011年1月10日通過拍賣方式拍得位于北京南四環(huán)的一塊居住用地;辦理完畢建設用地使用權登記，并獲得建設用地使用權證。2011年2月21日，按照建筑規(guī)劃，甲公司以取得的上述建設用地使用權開發(fā)“擎峰”高檔住宅房地產(chǎn)項目，該項目規(guī)劃建筑總面積195832.29平方米，容積率為2.5，由10幢高層板樓組成，按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設部的要求，其中2幢(9號樓和10號樓)中的共40套房屋是專門為當?shù)鼗剡w居民配建的回遷安置房，在拆遷時已經(jīng)與原居民簽訂了拆遷補償安置協(xié)議，明確了各個被拆遷居民的房屋位置。2011年3月1日，甲公司與B建筑公司(下稱B公司)簽訂建設工程承包合同。該合同約定：

　　(1)由B公司作為總承包商承建該商品樓開發(fā)項目，建設工期為2年;

　　(2)建設工程價款為5億元，甲公司應當在2013年3月1日竣工之日支付全部工程價款;

　　(3)由B公司為該建設工程墊資8000萬元，墊資利息為年利率8%(中國人民銀行同期同類貸款利率為6%)。另外，甲公司與B公司在簽訂建設工程合同時，對欠付的工程價款是否支付利息未進行約定。

　　2011年3月10日，經(jīng)甲公司同意，B公司將自己承包的部分工作分包給C公司。但后來C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司。

　　2011年4月1日，甲公司與乙銀行簽訂借款合同，該合同約定：甲公司向乙銀行借款1億元，借款期限為2年;同時約定將該在建的商品樓1號樓與2號樓作為借款的抵押擔保，甲公司與乙銀行共同辦理了抵押登記手續(xù)，抵押擔保合同中約定可以對已經(jīng)抵押的1號樓與2號樓進行預售。

　　2012年2月1日，甲公司取得該商品房項目1～5號樓的預售許可證，開盤向社會銷售。當月該樓盤銷售火爆，1～5號樓均已售完，其中，1號樓購房者全部為全款購房，甲公司隱瞞了1號樓已經(jīng)抵押給銀行的事實，2號樓大部分為購房人按揭購房，為了能夠為購房人辦理貸款，甲公司以1號樓的房款償還了部分乙銀行的貸款，解除了2號樓的抵押。

　　2012年5月1日，甲公司取得該商品房項目6～10號樓的預售許可證，二期開盤中，甲公司6～7號樓房屋全部預售完畢，8號樓有40套房屋因各方面原因未銷售，剩余全部銷售，購房人均已經(jīng)支付全部購房款。甲公司還故意隱瞞將9 9-樓的部分回遷房對外銷售了10套的事實。2013年2月1日，甲公司清償了欠乙銀行的貸款。2013年3月1日，該建設工程經(jīng)驗收合格并交付，但甲公司未按照合同約定支付工程價款，2013年8月10日，B公司以甲公司為被告訴至人民法院，主張對該小區(qū)8號樓進行整體拍賣優(yōu)先受償。

　　2013年4月開始，該小區(qū)購房人陸續(xù)辦理入住手續(xù)，分別出現(xiàn)了如下的情形：

　　(1)賈某為該小區(qū)的回遷居民，得知其房屋被甲公司出售給張某后，要求甲公司解除原合同，向其交付房屋，甲公司不同意，隨后賈某向人民法院起訴，要求優(yōu)先于張某取得補償安置房屋。

　　(2)郭某購買的是一套套內(nèi)建筑面積為150平方米、建筑面積為160平方米的房屋，收房時測量實際的建筑面積為160平方米，但套內(nèi)建筑面積為143平方米。

　　(3)6號樓和7號樓的購房人雖然收房，但一直未能辦理房屋所有權登記，原合同約定2013年4月辦理房屋所有權登記，但因甲公司原因直至2014年5月仍未能辦理。

　　要求：根據(jù)以上情況并結(jié)合合同法律制度和物權法律制度的相關規(guī)定分析回答下列問題。

　　(1)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司的行為是否有效?并說明理由。

　　(2)甲公司在向B公司支付墊資利息時，其計算標準是多少?并說明理由。

　　(3)甲公司以在建商品樓作為借款的抵押擔保是否有效?并說明理由。

　　(4)甲公司2012年2月1日和5月1日的兩次開盤中哪些行為不合法?有可能造成什么后果?

　　(5)甲公司對欠付B公司的工程價款是否應支付利息?如果需要支付利息，從何日開始計算，其計算標準如何確定?

　　(6)B公司主張對該小區(qū)8號樓進行整體拍賣優(yōu)先受償是否符合規(guī)定?并說明理由。

　　(7)賈某的請求是否合法?并說明理由。

　　(8)郭某所遇到的情況其享有何種權利?并說明理由。

　　(9)6號樓和7號樓的購房人所遇到的情況享有何種權利?并說明理由。

　　答案解析:

　　(1)C公司擅自將自己承包的工程再分包給D公司的行為無效。根據(jù)規(guī)定，禁止分包人將其承包的工程再分包。

　　(2)甲公司應當按照年利率6%的標準向B公司支付墊資利息。根據(jù)規(guī)定，當事人對墊資和墊資利息有約定，承包人可以請求按照約定返還墊資及利息;但是約定的利息計算標準高于中國人民銀行同期同類貸款利率的部分除外。

　　(3)甲公司以在建商品樓作為借款的抵押擔保有效。根據(jù)規(guī)定，正在建設的房屋或其他建筑物可以抵押，當事人辦理了抵押物登記手續(xù)，抵押有效。

　　(4)甲公司2012年2月1日的開盤中，隱瞞1號樓已經(jīng)抵押給銀行的事實進行銷售不符合規(guī)定。2012年5月1日的開盤中，甲公司故意隱瞞并將9號樓的部分回遷房對外銷售的行為不合法，這兩項行為涉及的買房人均有可能會要求解除與甲公司的商品房買賣合同并賠償損失，還可以要求甲公司承擔不超過已付房款1倍的懲罰性賠償金。

　　(5)甲公司對欠付B公司的工程價款應當支付利息。利息從2013年3月1日起計算，按照中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計息。

　　(6)B公司主張對該小區(qū)8號樓進行整體拍賣優(yōu)先受償不符合規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人。本題中，8號樓的購房人均已經(jīng)支付了購房款，因此不能對其進行拍賣優(yōu)先受償.B公司只能要求對8號樓尚未銷售的40套房屋要求拍賣并優(yōu)先受償。

　　(7)賈某的請求合法。根據(jù)規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持。本題中，甲公司將本用于拆遷安置的9號樓部分房屋對外出售給第三人，此時賈某有優(yōu)先取得補償安置房屋的權利。

　　(8)郭某可以行使法定解除權解除商品房買賣合同。根據(jù)規(guī)定，房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的，買方可以行使法定解除權。本題中，實際的套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積誤差比已經(jīng)超過了3%，郭某可以解除合同。

　　(9)6號樓和7號樓的購房人所遇到的情況有權解除商品房買賣合同。根據(jù)規(guī)定，約定或者法定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人有權解除合同。本題中，約定的房屋所有權登記時間是2013年4月，但因為甲公司原因一直到2014年5月仍未能辦理，已經(jīng)超過了1年，此時6號樓和7號樓的購房人有權解除合同。

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