第三節(jié) 風(fēng)險管理

　　9.合作機(jī)構(gòu)管理

　　(1)合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容

　　①合作機(jī)構(gòu)分析。內(nèi)容包括：領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì);業(yè)界聲譽(yù);歷史信用記錄(重點(diǎn)查看外部監(jiān)管記錄和與銀行合作信用記錄);管理規(guī)范程度(重點(diǎn)分析其組織機(jī)構(gòu)、內(nèi)部管理規(guī)章制度、財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制、治理結(jié)構(gòu));經(jīng)營成果;償債能力。

　�、谂c房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理。內(nèi)容包括：確立合作意向;合作后的管理，包括及時了解開發(fā)商的工程進(jìn)度、經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況，借款人入住情況及住房使用情況，借款人違約后立即處置抵押物，注意房地產(chǎn)市場的動態(tài)等。

　�、叟c其他社會中介機(jī)構(gòu)(包括房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等)的合作管理。

　　(2)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式

　　①房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險。主要表現(xiàn)為“假個貸”，指借款人并不具有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取個人住房貸款的行為。

　　“假個貸”主要成因：開發(fā)商惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙;開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境;開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款;銀行的管理漏洞等。

　　“假個貸”的表現(xiàn)形式：滯銷樓盤突然熱銷;樓盤售價與周圍樓盤相比明顯偏高;開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤;借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，集中申請辦理貸款;借款人對所購房屋信息不甚了解;借款人首付款非自己交付;同一人或單位轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付還款;借款人集體中斷還款。

　�、趽�(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險。主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大，即擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保。

　　③其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險。

　　(3)合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防范措施

　　①“假個貸”的防控措施。加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān);完善風(fēng)險保證金制度;利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任。

　�、谄渌�合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防控措施。深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu);不過分依賴合作機(jī)構(gòu);嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度;有效利用保證金制度;嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。

　　10.操作風(fēng)險

　　操作風(fēng)險指在個人住房貸款業(yè)務(wù)操作過程中，由于違反操作規(guī)程或操作中存在疏漏等情況而產(chǎn)生的風(fēng)險，是一種發(fā)生在實(shí)務(wù)操作中的、內(nèi)部形成的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　(1)貸款流程中的風(fēng)險

　�、儋J款受理和調(diào)查中的風(fēng)險。

　　貸款受理中的風(fēng)險：借款人的主體資格是否符合規(guī)定;借款人提交的資料是否齊全，格式是否符合要求，原件和復(fù)印件之間是否一致。

　　貸前調(diào)查中的風(fēng)險。a.項(xiàng)目調(diào)查中的風(fēng)險：提供貸款業(yè)務(wù)的項(xiàng)目未按規(guī)定上報審批，或?qū)徟�未批�?zhǔn)的情況下開展業(yè)務(wù)等。b.借款人調(diào)查中的風(fēng)險：借款人所提交的資料是否真實(shí)、合法;借款人第一還款來源是否穩(wěn)定、充足;擔(dān)保措施是否足額、有效。

　�、谫J款審查和審批中的風(fēng)險。未按獨(dú)立公正原則審批;不按權(quán)限審批貸款;對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)。

　�、圪J款簽約和發(fā)放中的風(fēng)險。

　　合同簽訂的風(fēng)險：未簽訂合同或簽訂無效合同;合同文本不規(guī)范;未核實(shí)合同簽署人及簽字(簽章)。

　　貸款發(fā)放的風(fēng)險：個人信貸信息錄入是否準(zhǔn)確;貸款發(fā)放程序是否合規(guī);貸款擔(dān)保手續(xù)是否齊備、有效;抵(質(zhì))押物是否辦理登記手續(xù);在發(fā)放條件不齊全的情況下放款;會計(jì)憑證填制不合要求;未按規(guī)定發(fā)放貸款。

　　④貸后與檔案管理中的風(fēng)險

　　(2)法律和政策風(fēng)險

　�、俳杩钊酥黧w資格。

　　銀行不宜辦理房屋唯一產(chǎn)權(quán)人為未成年人的住房貸款申請，而應(yīng)由未成年人及其法定監(jiān)護(hù)人共同申請。

　　實(shí)踐中，我國境內(nèi)商業(yè)銀行均將外籍自然人列為住房貸款對象。

　�、诤贤�有效性風(fēng)險。

　　格式條款無效：提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。

　　未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險：應(yīng)采取合理方式提請借款人注意免除或限制其責(zé)任的條款，并按對方要求對該條款予以說明，且須在借款合同簽訂前作出，否則，對當(dāng)事人不產(chǎn)生約束力。

　　格式條款解釋風(fēng)險：對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應(yīng)按通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)作出不利于提供格式條款一方的解釋。

　　格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險：不一致的，應(yīng)采用非格式條款。

　　③擔(dān)保風(fēng)險。

　　抵押擔(dān)保風(fēng)險：抵押物的合法有效性;抵押物重復(fù)抵押;抵押物價值高估、不足值或抵押率偏高;抵押登記存在瑕疵。

　　質(zhì)押擔(dān)保風(fēng)險：質(zhì)押物的合法性;對于無處分權(quán)的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;非為被監(jiān)護(hù)人利益以其所有權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押;對非法所得的權(quán)利進(jìn)行質(zhì)押等。

　　保證擔(dān)保風(fēng)險：未明確連帶責(zé)任保證，追索難度大;保證期間未明確或不明;保證人保證資格有瑕疵或缺乏保證能力;借款人互相保證;公司、企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)為個人提供保證;公司、企業(yè)職能部門、董事、經(jīng)理越權(quán)對外提供保證等。

　�、茉V訟時效風(fēng)險。

　　⑤政策風(fēng)險。

　　(3)操作風(fēng)險的防范措施

　　①提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神。

　　②掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)。

　�、蹏�(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查。

　　11.信用風(fēng)險

　　(1)信用風(fēng)險表現(xiàn)形式

　�、龠�款能力風(fēng)險。指借款人經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重惡化導(dǎo)致不能按期或無力償還銀行貸款，或者因借款人死亡、喪失行為能力，借款人的繼承人放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。

　�、谶�款意愿風(fēng)險。

　　(2)信用風(fēng)險防范措施

　�、偌訌�(qiáng)對借款人還款能力的甄別。應(yīng)著重驗(yàn)證工資收入、租金收入、投資收入、經(jīng)營收入的真實(shí)性。

　�、谏钊肓私饪蛻暨�款意愿。堅(jiān)持面談制度。

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