2007年國家公務(wù)員考試《申論》沖刺仿真題(八)

5．2006年1月18日國家稅務(wù)總局副局長王力表示，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易中個(gè)人所得稅的繳納，對普通住房給予了一些優(yōu)惠政策。比如，對個(gè)人出售住房以后，在一年內(nèi)換購住房的，合乎規(guī)定的可以免交個(gè)人所得稅。同時(shí)，對于個(gè)人出售住滿5年唯一的生活用房，在出售時(shí)免個(gè)人所得稅。

王力表示，我國房地產(chǎn)稅收政策今后的導(dǎo)向應(yīng)該是有所區(qū)分，要區(qū)分普通住房和非普通住房，對于非普通住房，尤其是一些所謂的豪華住宅之類，要從政策上加以限制；而對于居民個(gè)人自用房的交易，按規(guī)定給予稅收優(yōu)惠政策，但是對于投資性和投機(jī)性的住房也是要加以限制的。

也就是說，規(guī)定從2005年6月1日起，對個(gè)人購買住房不足兩年轉(zhuǎn)手交易的，銷售的時(shí)候要按照取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，而購買的普通住房超過兩年的再賣時(shí)候，可以免征營業(yè)稅。同時(shí)還規(guī)定，個(gè)人購買自用普通住宅享受減半征收契稅的政策。但他強(qiáng)調(diào)，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)對個(gè)人二手住房交易所得征收的個(gè)人所得稅，并不是一項(xiàng)新的稅收政策，而是早有稅法的明確規(guī)定，也就是按照《個(gè)人所得稅法》的規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所得，應(yīng)當(dāng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅，稅率為20%。

開征房地產(chǎn)稅，自然是與最近國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展有關(guān)。從目前國內(nèi)的房地產(chǎn)稅征收情況來看，一方面是稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜、租費(fèi)雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等，另一方面房地產(chǎn)稅比重偏低，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅僅占全部稅收收入的2.36%。在這種情況下，不僅增加征稅征費(fèi)的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤，同時(shí)也導(dǎo)致了國家的財(cái)政收入大減，削弱了國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。因此，開征房地產(chǎn)稅的主要目的能夠達(dá)到對房地產(chǎn)業(yè)正稅、明租、清費(fèi)的作用。事實(shí)上，開征房地產(chǎn)稅的目的正是規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)稅費(fèi)方式，但開征房地產(chǎn)稅的實(shí)際作用與意義可能要比這些目標(biāo)與內(nèi)容豐富得多、深刻得多。特別是在目前國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲與炒作嚴(yán)重的情況下，開征房地產(chǎn)稅對遏制房地產(chǎn)市場的過度投機(jī)和過度需求是必不可少的工具。

6．2006年前7個(gè)月，北京市新建商品房價(jià)格同比上漲7.9%，其中住宅價(jià)格上漲8.9%。另外，二手房價(jià)格上漲了9.7%。

數(shù)字顯示，今年以來，北京市房屋銷售價(jià)格指數(shù)漲幅呈上升趨勢。前7個(gè)月的新建商品房和二手房價(jià)格漲幅分別比上半年提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。

從房產(chǎn)市場銷售情況看，商品房竣工面積自今年4月以來出現(xiàn)持續(xù)下降，且下降幅度有所加大。前7個(gè)月，商品房竣工面積947.1萬平方米，比上年同期下降31.9%，降幅比上半年擴(kuò)大4.9個(gè)百分點(diǎn)。另外，商品房銷售面積為1 337.4萬平方米，其中期房銷售921.4萬平方米，現(xiàn)房416萬平方米。

受市場需求較旺及供給量減少的影響，空置面積依舊下降。統(tǒng)計(jì)顯示，7月末，北京市商品房空置面積955.5萬平方米，比上年末減少418.5萬平方米。在全部商品房空置面積中，位于四環(huán)路以外的占57%，空置時(shí)間在3年以上的占11.5%。

7．俄羅斯在進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著其國內(nèi)私有化和市場化步伐的不斷加快，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的住房制度和土地制度與俄羅斯社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)越來越不相適應(yīng)。由于缺乏相關(guān)的法律約束和完善的市場秩序，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)育一度較為混亂。為了規(guī)范俄羅斯的房地產(chǎn)市場，加強(qiáng)對現(xiàn)房銷售和房屋預(yù)售的管理，俄羅斯2005年通過了該國新的《房地產(chǎn)法》。這項(xiàng)法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費(fèi)者簽訂房屋銷售合同。另外，開發(fā)商必須承擔(dān)房屋建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)法律還對開發(fā)商的認(rèn)證資格進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：開發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰；一旦今后建成的房子與合同不符，消費(fèi)者有權(quán)退房并要求賠償。

俄羅斯新實(shí)施的房地產(chǎn)法雖然得到了各方肯定，但在推出后的短時(shí)期內(nèi)也加劇了俄羅斯房地產(chǎn)市場的供需矛盾，加快了房價(jià)上漲的速度。調(diào)查表明：在該項(xiàng)法律出臺之前，俄羅斯20％的商品房在建造之初并沒有任何許可證，往往是提前出售和申請審批手續(xù)同步進(jìn)行的。但是新法律出臺后，這種未獲國家批準(zhǔn)即自行預(yù)售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實(shí)施使得那些實(shí)力雄厚的大開發(fā)商才有能力進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨開發(fā)資金短缺的危機(jī)。這就促使許多在建商品房項(xiàng)目推遲上市，而計(jì)劃建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目又被暫時(shí)擱置。統(tǒng)計(jì)表明：俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)與該項(xiàng)新法律出臺前相比，目前新房供應(yīng)量下降了近30％，房市供求矛盾進(jìn)一步加劇。當(dāng)然，隨著時(shí)間的延長，該新法律出臺后的正效益會逐步顯現(xiàn)出來。

俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅近年來始終大大高于居民收入提高的水平，并且大大高于周邊的歐亞國家。近3年該國房價(jià)的平均漲幅達(dá)到30％，一線城市房價(jià)漲幅尤其驚人，莫斯科平均房價(jià)折合人民幣已達(dá)每平方米1.7萬元，中心城區(qū)已達(dá)到每平方米2.5萬元。莫斯科郊區(qū)和莫斯科州的房價(jià)近年來也水漲船高，個(gè)別新建設(shè)的地區(qū)的房價(jià)漲幅甚至已超過了市區(qū)，除了改善居住環(huán)境外，人們還將購買住宅作為個(gè)人投資或財(cái)產(chǎn)保值的手段，這種現(xiàn)象的蔓延也加劇了住房供求的緊張局面。

8．什么是經(jīng)濟(jì)適用房?經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對于市場價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。 經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故稱為經(jīng)濟(jì)適用房。

廣州經(jīng)濟(jì)適用房在上世紀(jì)90年代初開始建設(shè)，是全國最早建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的城市之一。經(jīng)濟(jì)適用房剛推出時(shí)十分紅火，廣州市通過搖珠的方式產(chǎn)生購買者，同彩票開獎相像。前期的經(jīng)濟(jì)適用房大多是由政府提供廉價(jià)土地，征地費(fèi)用每畝從當(dāng)時(shí)市場價(jià)的18萬元降至12萬元。經(jīng)濟(jì)適用房每平方米價(jià)位在1 500元左右，當(dāng)時(shí)60平方米的房子在市場上要花十七八萬元，而買到一套解困房不足7萬元。16年來全市共建了澤德花園等5處經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，竣工面積200萬平方米，完成投資63億多元，為3萬多戶中低收入住房困難戶解決了住房問題。

由于土地供應(yīng)日趨緊張，地價(jià)越來越高，用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的土地較過去有了很大的減少，經(jīng)濟(jì)適用房開始變得不太“經(jīng)濟(jì)”。目前，廣州市的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目總量不多，占整個(gè)一手房地產(chǎn)交易的較小比例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量最高的年份，占到市場份額的5％左右。

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