2007年中級會計職稱考試會計實務(wù)講義連載(20)

    【重點、難點解析】

    5.1投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及初始計量

    1、投資性房地產(chǎn)主要包括：
    （1）已出租的土地使用權(quán)；
    （2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；
    （3）已出租的建筑物。
    按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。
    某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
    企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務(wù)，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。(北京安通學(xué)校提供)

    2、下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：
    （1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。
    （2）作為存貨的房地產(chǎn)。

    （二）投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)條件

    投資性房地產(chǎn)在同時滿足下列條件時予以確認(rèn)：

    1、企業(yè)能夠取得與該項投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；

    2、該項投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
    該確認(rèn)條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認(rèn)條件相同，并無特別之處。

    （三）投資性房地產(chǎn)的入賬價值確認(rèn)

    1、總的原則：歷史成本原則。即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進(jìn)行初始計量，在這點上與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。

    2、不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成　

    1）外購的投資性房地產(chǎn)。按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費作為其入賬價值。(北京安 通學(xué)校提供)

    【例5－1】甲公司是一家商貿(mào)企業(yè)，為了拓展經(jīng)營規(guī)模，2006年3月1日以銀行存款購得位于繁華商業(yè)區(qū)的一層商務(wù)用樓，并當(dāng)即進(jìn)行招租。該層商務(wù)樓的買價為600萬元，相關(guān)稅費30萬元。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，甲公司所購商務(wù)用樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其會計處理如下：
    ①該商務(wù)樓的入賬成本＝買價+相關(guān)稅費＝600+30＝630（萬元）；
    ②賬務(wù)處理如下：
    借：投資性房地產(chǎn)　630
    　 貸：銀行存款　　　　　630
    （注：分錄中的計量單位為萬元，下同）

    2）自行建造的投資性房地產(chǎn)。按建造該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。

    【例5－2】乙公司是一家建筑公司，為了降低經(jīng)營風(fēng)險，于2006年1月1日開始在企業(yè)擁有的一塊地皮上自行建造一幢商務(wù)辦公樓，擬用于招租。工程期為1年，于2007年1月1日完工，于2007年2月達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。工程期間發(fā)生人工費600萬元，投入工程物資3000萬元，假定無相關(guān)稅費。工程開工時，所占地皮的賬面價值為4000萬元，在“無形資產(chǎn)”科目核算。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，A公司所建商務(wù)用樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其會計處理如下：
    ①該商務(wù)樓的入賬成本＝3000+600+4000＝7600（萬元）；
    ②賬務(wù)處理如下：

    A.工程領(lǐng)用物資時：
    借：在建工程　3000
    　 貸：工程物資　　3000
    B．分配工程人員工資時：
    借：在建工程　600
    　 貸：應(yīng)付職工薪酬　　600
    C．將土地使用權(quán)的賬面價值在開工時列入工程成本
    借：在建工程　4000
    　 貸：無形資產(chǎn)　　4000
    D．工程完工時：
    借：投資性房地產(chǎn)　7600
    　 貸：在建工程　　　　7600

    3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)。原則上也是按其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如債務(wù)重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按債務(wù)重組準(zhǔn)則的規(guī)定來處理。

    【例5－3】丙公司是一家商貿(mào)企業(yè)，2006年4月1日接受丁公司投入的土地使用權(quán)，該資產(chǎn)在丁公司的賬面價值為4000萬元，雙方協(xié)議以評估價為投資價值確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)評估，其公允價值為5000萬元。丙公司取得該地皮后，擬于適當(dāng)時機轉(zhuǎn)讓。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，丙公司所接受的土地使用權(quán)符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其會計處理如下：
    ①該商務(wù)樓的入賬成本＝雙方協(xié)議價＝5000（萬元）；
    ②賬務(wù)處理如下：
    借：投資性房地產(chǎn)　5000
    　 貸：實收資本　　　5000

    未完待續(xù)...

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