2007年中級(jí)會(huì)計(jì)職稱考試會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)講義連載(21)

    （一）后續(xù)計(jì)量模式的選擇

    企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

    （二）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

    在成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

    【例5－4】A公司2006年7月1日接受B公司投入的一項(xiàng)土地使用權(quán)，雙方協(xié)議價(jià)為5000萬(wàn)元。A公司取得該地皮后，擬于適當(dāng)時(shí)機(jī)轉(zhuǎn)讓。該土地使用權(quán)的法定有效期為50年。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，丙公司所接受的土地使用權(quán)符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨(dú)列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其價(jià)值攤銷應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。就本例而言，處理如下：(北京安通學(xué)校提供)
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝雙方協(xié)議價(jià)＝5000（萬(wàn)元）；
    ②2006年的攤銷額＝5000÷50×6/12=50（萬(wàn)元）；
    ③會(huì)計(jì)分錄如下：
    借：其他業(yè)務(wù)支出　50
    　 貸：累計(jì)攤銷　　　50

    【例5－5】甲公司2006年6月1日購(gòu)入一幢辦公樓，用于對(duì)外出租。該資產(chǎn)的買價(jià)為3000萬(wàn)元，相關(guān)稅費(fèi)20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)使用壽命為40年，預(yù)計(jì)殘值為21萬(wàn)元，預(yù)計(jì)清理費(fèi)用1萬(wàn)元，甲公司采用直線法提取折舊。該辦公樓的年租金為400萬(wàn)元，于年末一次結(jié)清，自2006年7月1日開始出租。根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，甲公司所購(gòu)辦公樓符合投資性房地產(chǎn)的界定條件，應(yīng)單獨(dú)列于“投資性房地產(chǎn)”科目核算，其后續(xù)會(huì)計(jì)處理應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理。具體如下：
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000+20＝3020（萬(wàn)元）；
    ②2006年的攤銷額＝［3020-（21-1）］÷40×6/12=37.5（萬(wàn)元）；
    ③會(huì)計(jì)分錄如下：

    A．收取租金時(shí)：
    借：銀行存款　200
    　 貸：其他業(yè)務(wù)收入　200
    B．提取當(dāng)年折舊時(shí)：
    借：其他業(yè)務(wù)支出37.5
    　 貸：累計(jì)折舊　　　37.5

    （三）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)

    1、采用公允價(jià)值模式的前提條件
    企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

    2、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：

    ①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。(北 京安 通學(xué)校提 供)
    ②企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。

    3、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理

    ①原則
    企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。
    ②一般分錄
    A、期末公允價(jià)值大于賬面價(jià)值時(shí)
    借：投資性房地產(chǎn)
    　 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
    B、期末公允價(jià)值小于賬面價(jià)值時(shí)
    借：公允價(jià)值變動(dòng)損益
    　 貸：投資性房地產(chǎn)
    C、收取租金時(shí)
    借：銀行存款、
    　 貸：其他業(yè)務(wù)收入

    【例5－6】戊公司2006年7月1日與乙公司進(jìn)行債務(wù)重組，重組當(dāng)日的應(yīng)收債權(quán)為3000萬(wàn)元，雙方協(xié)議由乙公司以一幢樓房進(jìn)行抵債，假定房產(chǎn)的公允價(jià)值也是3000萬(wàn)元，債務(wù)解除手續(xù)于當(dāng)日辦妥，假定無(wú)其他稅費(fèi)。戊公司將此樓房用于出租，于2006年10月1日與丁公司簽訂了租賃協(xié)議，租期為10年，年租金為120萬(wàn)元，租金于每年年末結(jié)清。按照當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易市場(chǎng)的價(jià)格體系，該房產(chǎn)2006年末的公允價(jià)值為3200萬(wàn)元，2007年末的公允價(jià)值為3120萬(wàn)元。對(duì)此戊公司應(yīng)作如下會(huì)計(jì)處理：
    ①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000（萬(wàn)元）；(北京安通學(xué)校提供)
    ②取得該樓房時(shí)：
    借：投資性房地產(chǎn)　3000
    　 貸：應(yīng)收賬款　　　　3000
    ③2006年末取得租金時(shí)：
    借：銀行存款　　30（＝120/12×3）
    　 貸：其他業(yè)務(wù)收入　30
    ④2006年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價(jià)值達(dá)到3200萬(wàn)元時(shí)，此時(shí)的賬面價(jià)值為3000萬(wàn)元，由此造成的增值200萬(wàn)元應(yīng)作為當(dāng)年的投資收益，具體處理如下：
    借：投資性房地產(chǎn)　200
    　 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　200
    ⑤2007年末取得租金時(shí)：
    借：銀行存款　120
    　 貸：其他業(yè)務(wù)收入　120
    ⑥2007年末當(dāng)房產(chǎn)的公允價(jià)值達(dá)到3120萬(wàn)元時(shí)，此時(shí)的賬面價(jià)值為3200萬(wàn)元，由此造成的貶值80萬(wàn)元應(yīng)作為當(dāng)年的投資損失，具體處理如下：
    借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　80
    　 貸：投資性房地產(chǎn)　80

    4.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
    企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤(rùn)）。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

    未完待續(xù)...

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	主講老師	課時(shí)	試聽	主講老師	課時(shí)	試聽
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