四、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，計(jì)算時一般采用速算扣除法，其計(jì)算過程分為5個步驟：

　　(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)

　　(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)支付的金額

　�、陂_發(fā)土地的成本、費(fèi)用

　�、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評估價(jià)格

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　【解釋】與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目

　　(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率

　　(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額

　　【例題】根據(jù)稅收法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于超率累進(jìn)稅率的是(　)。(2007年)

　　A、資源稅

　　B、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　C、車輛購置稅

　　D、土地增值稅

　　【答案】D

　　【解析】本題考核超率累進(jìn)稅率的范圍。我國土地增值稅適用超率累進(jìn)稅率的計(jì)算方法。

　　【例P230】某公司2004年轉(zhuǎn)讓一處舊房地產(chǎn)取得收入1600萬元，該公司取得土地使用權(quán)所支付的金額為200萬元，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的房屋的評估價(jià)格為800萬元，該公司支付給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估費(fèi)20萬元，支付給中介人賣房中介費(fèi)l0萬元，繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金l0萬元。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。

　　【解析】

　　方法一：

　　(1)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，支付給中介人的賣房中介費(fèi)不允許扣除�？鄢�(xiàng)目金額=200+800+20+10=1030(萬元)

　　(2)計(jì)算增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減去扣除項(xiàng)目金額后的余額。

　　增值額=1600-1030=570(萬元)

　　(3)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的百分比。

　　570÷1030=55.3%，說明增值額超過了扣除項(xiàng)目金額的50%，但未超過100%。

　　(4)分別計(jì)算各級次土地增值稅稅額，即按照規(guī)定的四級超率累進(jìn)稅率，以增值額中屬于每一稅率級別部分的金額，乘以該級的稅率。

　　①增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用30%的稅率。

　　這部分的增值額=515×30%=154.5(萬元)

　　②增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，適用40%的稅率。

　　這部分的增值額=(570-515)×40%=22(萬元)

　　(5)計(jì)算應(yīng)納稅總額，即將各級次土地增值稅稅額相加之和。

　　公司應(yīng)納土地增值稅總額=154.5+22=176.5(萬元)