2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(9)

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)的受讓

　　(1)成交確認(rèn)書的簽訂。

　　(2)出讓合同的簽訂。

　　(3)出讓結(jié)果的公布。出讓人公布出讓結(jié)果，不得向受讓人收取費(fèi)用。

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)證書的領(lǐng)取。受讓人依照出讓合同的約定付清全部建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，方可依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證書。未按照出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。

　　(四)協(xié)議出讓方式及程序

　　1.協(xié)議出讓的組織實(shí)施管理

　　建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓由市、縣國(guó)土資源管理部門組織實(shí)施。

　　2.協(xié)議出讓的范圍

　�、俟�應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的用地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。這里的工業(yè)用地包括倉(cāng)儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。⑤通過(guò)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議方式。

　　3，協(xié)議出讓的類型

　　(1)政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓：①集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)讓和土地征收審批后形成的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的;②政府收回收購(gòu)的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。

　　(2)原劃撥、承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓：①原劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的;②原承租建設(shè)用地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的。

　　(3)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

　　(4)出讓建設(shè)用地使用權(quán)改變用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

　　(5)出讓建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓。

　　4.協(xié)議出讓的最低價(jià)

　�、賲f(xié)議出讓最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費(fèi)之和。②有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%。

　　5.協(xié)議出讓的程序

　　受讓人支付全部出讓金后，向土地管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，領(lǐng)取建設(shè)用地使用證，取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　　以協(xié)議方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用者，需要將出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用途的，應(yīng)當(dāng)取得出讓人和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交相應(yīng)的出讓金，并依法辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

　　(五)協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓的區(qū)別

　　協(xié)議出讓與招標(biāo)拍賣掛牌出讓相近之處：都是政府有償供應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)的重要方式，都要簽訂出讓合同，受讓人都要繳納出讓金，都要編制并公布出讓計(jì)劃。

　　存在下列區(qū)別：

　　(1)適用范圍不同。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

　　(2)出讓金形成方式不同。協(xié)議出讓是采取政府與土地使用者協(xié)商的方式，但招標(biāo)拍賣掛牌要比協(xié)議出讓更加公開、透明，更具競(jìng)爭(zhēng)性，國(guó)家的土地資產(chǎn)收益更能得以體現(xiàn)。

　　(3)最低價(jià)確定的原則不同。協(xié)議出讓的最低價(jià)不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)、征地(拆遷)補(bǔ)償費(fèi)用以及按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)該繳納的有關(guān)費(fèi)用之和，有基準(zhǔn)地價(jià)的，不得低于基準(zhǔn)地價(jià)的70%。招標(biāo)拍賣掛牌出讓應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。標(biāo)底或者底價(jià)不得低于國(guó)家規(guī)定的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)�！�