2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》考點(diǎn)基礎(chǔ)講義：第7章(4)

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第四節(jié)　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　一、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理

　　(一)轉(zhuǎn)換日的確定

　　1.投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。

　　2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。

　　3.自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期。

 

　　(二)成本模式下的轉(zhuǎn)換：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益;涉及存貨的，不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。

　　1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)：

　　(1)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

　　將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊(攤銷)、減值準(zhǔn)備等分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))”、“累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)”等科目。

　　借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn))

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)

　　(2)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨

　　借：開發(fā)產(chǎn)品(原投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　注意1：房地產(chǎn)公司用“開發(fā)產(chǎn)品”科目;

　　注意2：流動(dòng)資產(chǎn)與非流動(dòng)資產(chǎn)之間的減值準(zhǔn)備通常不能對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)。

　　2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　　(1)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)(存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值)

　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備(已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備)

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品(賬面余額)

　　(2)自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　【例題1·單項(xiàng)選擇題】某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。2011年1月1日，該企業(yè)將一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為100萬元，已提折舊20萬元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為10萬元。該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為75萬元。轉(zhuǎn)換日“固定資產(chǎn)”的入賬價(jià)值為(　)。

　　A.100萬元

　　B.80萬元

　　C.70萬元

　　D.75萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』題目中的固定資產(chǎn)標(biāo)有雙引號(hào)，說明是要求計(jì)算“固定資產(chǎn)”科目的入賬價(jià)值，故應(yīng)選擇100萬元。

　　(三)公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換：

　　1.投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)

　　應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)或存貨的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益)。

　　借：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品)(公允價(jià)值)

　　貸：投資性房地產(chǎn)――成本

　　投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動(dòng)(或借記)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益(或借記)

　　2.非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)。

　　(1)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益(資本公積——其他資本公積)

　　借：投資性房地產(chǎn)―成本(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備)

　　貸：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品)

　　資本公積——其他資本公積

　　(2)轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價(jià)值變動(dòng)損益);

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本(公允價(jià)值)

　　累計(jì)折舊(累計(jì)攤銷)

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備(無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或存貨跌價(jià)準(zhǔn)備)

　　公允價(jià)值變動(dòng)損益

　　貸：固定資產(chǎn)(無形資產(chǎn)或開發(fā)產(chǎn)品)

　　注意：

　　公允價(jià)值計(jì)量模式下：

　　投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額都是計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益的。

　　自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的情況下，計(jì)入資本公積;公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的情況下，計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

　　處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，將“資本公積——其他資本公積”轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益(“其他業(yè)務(wù)成本”科目)。

　　【例題2·計(jì)算分析題】20×8年3月10日，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)。租賃期開始日為20×8年4月15日。20×8年4月15日，該寫字樓的賬面余額45 000萬元，公允價(jià)值為47 000萬元。20×8年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48 000萬元。

　　『正確答案』

　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：

　　(1)20×8年4月15日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　470 000 000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　　450 000 000

　　資本公積——其他資本公積　　　　 20 000 000

　　(2)20×8年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)　　 10 000 000

　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　 　　10 000 000

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