一、注意事項(xiàng)
1.申論考試，是對(duì)分析駕馭材料能力、解決問(wèn)題能力、言語(yǔ)表達(dá)能力的考試。
2.作答參考時(shí)限：閱讀資料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀給定的材料，然后按申論要求依次作答，答案書(shū)寫(xiě)在指定的位置。
二、資料
1.據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2005年7月，全國(guó)70個(gè)大中城市(自7月起，房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)范圍由原35個(gè)大中城市擴(kuò)展為70個(gè)城市)房屋銷售價(jià)格比去年同月上漲了6.4%，上漲幅度繼續(xù)放緩，部分城市漲幅明顯回落。其中，7月份房屋銷售價(jià)格同比漲幅超過(guò)10%的有7個(gè)城市，漲幅分別是：太原11.1%，青島11.4%，呼和浩特12.3%，包頭10%，贛州13.4%，宜昌11.5%，溫州10.5%。從本市的情況看，今年1～7月份，天津市房屋價(jià)格銷售指數(shù)為106.2，與上年同期相比，價(jià)格水平上漲6.2%，比上半年指數(shù)(106.3)回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，低于全國(guó)平均價(jià)格增幅(8.9)2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅平均銷售價(jià)格上漲7.0%，低于上海、重慶的價(jià)格增幅，與北京基本持平。7月份天津市商品房住宅均價(jià)為3845元/平方米，比去年底3666元/平方米有所上升。每平方米交易額在5000元以下的中小戶型房屋備受青睞，二手房交易非�；钴S。
2.今年以來(lái)，各金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，加大了對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)貸款以及個(gè)人購(gòu)房貸款的支持力度，截至7月末，天津市房地產(chǎn)貸款余額840.57億元，比年初增加97.26億元,同比多增33.73億元。與去年同期相比貸款增幅為28.6%,回落了26.9個(gè)百分點(diǎn)。2005年7月末,住房開(kāi)發(fā)貸款余額比年初增加38.86億元,同比多增25.25億元。其中經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款同比多增9億元，經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款余額占住房開(kāi)發(fā)貸款余額的比重比需要同期提高4.6個(gè)百分點(diǎn)。7月末，天津市個(gè)人購(gòu)房貸款余額比年初增加58.34億元，同比多增5.27億元，個(gè)人購(gòu)房貸款余額、增加額占全市房地產(chǎn)貸款比重首次突破50%，分別達(dá)到57.38%和59.98%。
3.2005年6月9日《京華時(shí)報(bào)》報(bào)道，“政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的情況，房?jī)r(jià)的大落對(duì)老百姓沒(méi)有好處”。建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)謝家瑾前天對(duì)媒體表示，目前房?jī)r(jià)大跌的條件并不存在。
謝家瑾表示，有些媒體說(shuō)一些地方出現(xiàn)了房?jī)r(jià)暴跌，也有媒體說(shuō)中央要在短期內(nèi)打壓房?jī)r(jià)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)等等。這樣理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控是片面的。國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)的七部委通知提的非常明確，是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”。這個(gè)通知的精神可概括為三個(gè)“基本”：供求基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定。
謝家瑾說(shuō)，政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落的情況。房?jī)r(jià)的大落對(duì)老百姓沒(méi)有好處，現(xiàn)在大部分家庭都擁有自己的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)大落，許多家庭就會(huì)出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定沒(méi)有好處，特別對(duì)金融安全會(huì)帶來(lái)威脅�！澳壳胺�?jī)r(jià)大跌的條件也不存在，從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了;拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也不能降;建筑材料價(jià)格成本也居高不下。從構(gòu)成因素分析，有一部分是不可能下來(lái)的”。
對(duì)于目前很多購(gòu)房者持幣待購(gòu)的心態(tài)，謝家瑾表示可以理解。但她認(rèn)為，現(xiàn)在一些不實(shí)信息和報(bào)道也助長(zhǎng)了觀望心態(tài)�！氨热纾恍┟襟w說(shuō)上海房?jī)r(jià)每平方米降了3000塊錢，這是不了解情況造成的”。她建議居民要到已經(jīng)開(kāi)通的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)網(wǎng)上去查閱相關(guān)的房?jī)r(jià)信息。
4.自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅;對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
5.2005年9月16日中國(guó)房地產(chǎn)資訊網(wǎng)消息，在某房地產(chǎn)網(wǎng)主辦的以“樓市走出觀望了嗎”為主題的PK臺(tái)上，學(xué)者易憲容昨天又與開(kāi)發(fā)商唱了一出對(duì)臺(tái)戲。昨天上午，他公開(kāi)質(zhì)疑此前開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的“9月樓市走出觀望”說(shuō)法，并認(rèn)為，成交量上升不能視為“走出觀望”的依據(jù)。
易憲容這一駁斥依據(jù)的是央行9月13日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。根據(jù)8月中下旬來(lái)自全國(guó)50個(gè)城市的城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，未來(lái)3個(gè)月準(zhǔn)備購(gòu)買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較上季提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，但從歷史數(shù)據(jù)看，仍處低位�！斑@說(shuō)明民眾對(duì)現(xiàn)在購(gòu)房是缺乏信心的�！币讘椚菡f(shuō)。另一方面，他認(rèn)為不能簡(jiǎn)單地看待8月份以來(lái)成交量的上升。他指出，成交量上升的同時(shí)，樓市的供應(yīng)量也在增加。所以他認(rèn)為，作為“走出觀望”的標(biāo)志應(yīng)該是成交量與供應(yīng)量的比例。
另外，易憲容一再堅(jiān)持，對(duì)于購(gòu)房者，尤其是自住型的購(gòu)房者，做出購(gòu)買決定依據(jù)的是自己的財(cái)富狀況、自己的判斷，而非開(kāi)發(fā)商的號(hào)召�！拔覀兊姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商希望把自己的理念、自己的意念、自己的想法告訴民眾，說(shuō)現(xiàn)在是一個(gè)房地產(chǎn)繁榮銷售時(shí)期，大家都來(lái)買房子吧。其實(shí)，開(kāi)發(fā)商錯(cuò)了�！�
他還認(rèn)為，購(gòu)房者繼續(xù)觀望是因?yàn)槠诖械姆績(jī)r(jià)下降沒(méi)有出現(xiàn)，尤其是對(duì)于自住型住房的購(gòu)買者。不過(guò)如果堅(jiān)持這個(gè)觀點(diǎn)，易憲容很可能面臨尷尬處境。因?yàn)殡m然經(jīng)歷了一輪宏觀調(diào)控，各地的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)放緩，但是房?jī)r(jià)依然在漲。對(duì)投資型的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是他們?cè)敢饪吹降模@意味著投資的升值和潛力;對(duì)自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，只要有居住需求，只要房?jī)r(jià)的上漲在承受范圍內(nèi)，他們同樣會(huì)選擇購(gòu)買。
6.今年一季度，昆明市商品房平均價(jià)格2740元，在全國(guó)35個(gè)大中城市中，昆明房?jī)r(jià)上漲4.6%，房?jī)r(jià)水平仍在可控范圍。市政府要求市建設(shè)局、發(fā)改委、國(guó)土資源局、房地產(chǎn)管理、人民銀行等部門要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的精神和國(guó)家七部門的《意見(jiàn)》，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。
7.2005年9月19日《廈門晚報(bào)》報(bào)道，近期，一些開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)從9月份開(kāi)始逐漸走出觀望期。但這次網(wǎng)上調(diào)查顯示，60%的受訪者并不認(rèn)同這一觀點(diǎn)。因此，大多數(shù)的受訪者認(rèn)為，9月份市場(chǎng)交易量不會(huì)“井噴”。即使9～10月份有大量的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，59%的受訪者依然選擇“不會(huì)購(gòu)買”。
不過(guò)，也有24%的受訪者認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)走出觀望，另有16%的態(tài)度模糊。
至于什么才是房地產(chǎn)市場(chǎng)走出觀望期的標(biāo)志，42%的受訪者選擇了“量升價(jià)跌”，26%認(rèn)為是“量?jī)r(jià)雙升”。21%認(rèn)為應(yīng)該是“量?jī)r(jià)雙跌”，這種心態(tài)顯示不少受訪者不堪忍受高房?jī)r(jià)，希望市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。僅有11%的受訪者認(rèn)為“量縮價(jià)升”是走出觀望的標(biāo)志，這種狀態(tài)是目前市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。
因此，六成多的受訪者認(rèn)為，新政后廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)將不再是“金九銀十”。近半數(shù)的受訪者認(rèn)為自己(購(gòu)房者)才是決定樓市是否走出觀望的決定性因素，理性購(gòu)房占據(jù)上方; 38%的受訪者寄希望于政府相關(guān)部門的行政作為，僅有13%的認(rèn)為開(kāi)發(fā)商是決定性因素，這表明開(kāi)發(fā)商的所作所為不足于取信多數(shù)人。
能承受的房?jī)r(jià)：3000～5000元的受訪者占74%
期待房?jī)r(jià)下跌可以說(shuō)是市場(chǎng)的觀望的一個(gè)主因，那么，未來(lái)幾個(gè)月房?jī)r(jià)到底是漲是跌?調(diào)查顯示，48%的受訪者認(rèn)為未來(lái)幾個(gè)月廈門的房?jī)r(jià)會(huì)下跌;20%的受訪者認(rèn)為會(huì)漲，認(rèn)為持平的有32%。
而且，48%的受訪者認(rèn)為能承受的房?jī)r(jià)為3000～4000元之間，他們大多認(rèn)為，以目前的廈門收入水平，這也是合理的房?jī)r(jià)。26%的承受區(qū)間為4000～5000元，僅有2%的受訪者承受均價(jià)在6000元以上。
至于選擇觀望是否有代價(jià)?53%的受訪者認(rèn)為沒(méi)有，因?yàn)橛^望能夠?yàn)樽约簬?lái)性價(jià)比更好的產(chǎn)品;30%的認(rèn)為有，因?yàn)榉績(jī)r(jià)會(huì)持續(xù)上漲，后買將付出更多。另有17%認(rèn)為很難說(shuō)。
另外，81%的受訪者認(rèn)為有開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”，這與幾個(gè)月來(lái)新盤(pán)發(fā)售數(shù)量較少直接相關(guān)。72%的受訪者認(rèn)為，“捂盤(pán)”意味著開(kāi)發(fā)商也處于市場(chǎng)觀望之中。
8.今年以來(lái)，中央出臺(tái)一系列平抑房?jī)r(jià)的政策，可以用十二道金牌來(lái)形容，相隔時(shí)間越來(lái)越短，措施一次比一次嚴(yán)厲，繼央行房貸新政、國(guó)務(wù)院“八條鐵規(guī)”穩(wěn)定房?jī)r(jià)措施公布之后，5月11日，中央七部門聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。
這份被稱為“政策組合拳”的《意見(jiàn)》，出自建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)七個(gè)部委。這也是中央各部門第一次對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)手調(diào)控，此舉頓時(shí)在房市激起千層浪。
9.2004年10月《信報(bào)》訊隨著個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模的急劇擴(kuò)大，我國(guó)一些大城市居民已經(jīng)悄然成為高負(fù)債一族，北京家庭的家庭債務(wù)比例高達(dá)122%，已經(jīng)超過(guò)了2003年美國(guó)的家庭債務(wù)比例115%。專家指出，大城市的家庭高負(fù)債主要是由高房?jī)r(jià)引起的。
金融債務(wù)比率是衡量家庭債務(wù)負(fù)擔(dān)的指標(biāo)，等于家庭債務(wù)余額與家庭可支配收入之比。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院的劉建昌撰文指出，根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)局公布的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、城鎮(zhèn)人口、個(gè)人消費(fèi)信貸余額計(jì)算，上海家庭債務(wù)比例高達(dá)155%，北京、青島、杭州、深圳、寧波等城市家庭債務(wù)比例分別達(dá)到122%、95%、91%、85%、79%，天津最低，為44%。
10.市房地資源局昨天宣布，本市房地、工商、物價(jià)部門將從4月中旬起至6月底，在全市范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)整治活動(dòng)，聯(lián)手查處開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)在商品住房銷售、二手房交易過(guò)程中損害廣大群眾利益、擾亂市場(chǎng)的行為。以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序健康有序，保障廣大群眾的住房消費(fèi)。
