第二節(jié) 契稅法律制度

　　一、契稅的概念(了解)

　　契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同(契約)，以及所確定價格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。

　　二、契稅的納稅人和征稅范圍

　　(一)契稅的納稅人(掌握)

　　契稅的納稅人，是指在我國境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的單位和個人。

　　(二)契稅的征稅范圍(掌握)

　　契稅以在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為作為征稅對象。土地、房屋權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。

　　契稅的征收范圍主要包括：

　　1.國有土地使用權(quán)出讓。出讓一方不征土地增值稅的，承受一方要交契稅。

　　2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓一方要交土地增值稅，承受方要交契稅。

　　3.房屋買賣。房屋買賣是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。

　　4.房屋贈與。房屋贈與是指房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。

　　5.房屋交換。房屋交換是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

　　除上述情形外，在實(shí)際中還有其他一些轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的形式，如以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股，以土地、房屋權(quán)屬抵債;以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬;以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬等。對這些轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的形式，可以分別視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征收契稅。再如土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項(xiàng)目，以此獲取低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)的，屬于契稅征收范圍，其計(jì)稅價格由征收機(jī)關(guān)參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格核定。此外，公司增資擴(kuò)股中，對以土地、房屋權(quán)屬作價入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅;企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，征收契稅。

　　土地、房屋權(quán)屬變動還有其他一些不同的形式，如典當(dāng)、繼承、分拆(分割)、出租或者抵押等形式而發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬變動的，不屬于契稅的征稅范圍。

　　三、契稅的計(jì)稅依據(jù)、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算(掌握)

　　(一)契稅的計(jì)稅依據(jù)

　　按照土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的形式、定價方法的不同，契稅的計(jì)稅依據(jù)確定如下：

　　1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格作為計(jì)稅依據(jù)。

　　2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，以交換土地使用權(quán)、房屋價格差額為計(jì)稅依據(jù)。計(jì)稅依據(jù)只考慮其價格的差額，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納契稅;交換價格相等的，免征契稅。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，也應(yīng)按照上述辦法確定計(jì)稅依據(jù)。

　　4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)補(bǔ)交的契稅，以補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或土地收益為計(jì)稅依據(jù)。

　　(二)契稅的稅率

　　(三)契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　契稅應(yīng)納稅額依照省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的適用稅率和稅法規(guī)定的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算征收。其計(jì)算公式為：

　　應(yīng)納稅額=計(jì)算依據(jù)×稅率

　　四、契稅的稅收減免

　　1. 國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅;(掌握)

　　2. 城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征契稅; 因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅;

　　3. 土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定;

　　4. 納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅;

　　五、契稅納稅義務(wù)發(fā)生時間、納稅地點(diǎn)和納稅期限(了解)