征收土地增值稅

　　不征收土地增值稅

（1）出售國有土地使用權(quán)；
（2）取得土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造然后出售的；
（3）存量房地產(chǎn)買賣；
（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）；
（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）；
（6）投出方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)投資；
（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的；
（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的。

（1）出讓國有土地的行為；
（2）繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；
（3）將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為；
（4）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)。
（5）以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅（非房地產(chǎn)企業(yè)）；
（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途；
（7）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)；
（8）合作建房，建成后按比例分房自用的； 
（9）房地產(chǎn)的出租；
（10）對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；
（11）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為；房地產(chǎn)的重新評估。

企業(yè)狀況

可扣除稅金

詳細說明

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

（1）營業(yè)稅
（2）城建稅和教育費附加

（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%
（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費用中，故不能在此單獨扣除

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

（1）營業(yè)稅
（2）印花稅
（3）城建稅和教育費附加

（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%
銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時，計算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置后受讓原價后的余額；營業(yè)稅稅率為5%
（2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

企業(yè)情況

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況

可扣除項目

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓新建房

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)貸款證明的：
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息（不包括加息、罰息）＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的
最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
①營業(yè)稅；②城建稅和教育費附加
5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

轉(zhuǎn)讓新建房

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
①營業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費附加

各類企業(yè)

轉(zhuǎn)讓存量房

1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用
2.房屋及建筑物的評估價格
評估價格＝重置成本價×成新度折扣率 
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

各類企業(yè)

單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金