四、土地增值稅的稅率及應(yīng)納稅額的計(jì)算(P209)
(一)稅率：實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率
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極數(shù) |
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 |
稅率（%） |
速算扣除系數(shù)（%） |
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1 |
不超過(guò)50%的部分 |
30 |
0 |
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2 |
超過(guò)50%至l00%的部分 |
40 |
5 |
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3 |
超過(guò)l00%至200%的部分 |
50 |
15 |
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4 |
超過(guò)200%的部分 |
60 |
35 |
(二)土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算
1.計(jì)算公式
土地增值稅應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
2.計(jì)算步驟
(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入(貨幣收入、實(shí)物收入)
(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目
�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)支付的金額
②開發(fā)土地的成本、費(fèi)用
�、坌陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格
�、芘c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
提示：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。
(3)計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目
(4)計(jì)算增值額÷扣除項(xiàng)目的比率
(5)計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額
【例題·不定項(xiàng)選擇題】2010年某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以拍賣方式取得土地進(jìn)行住宅樓的開發(fā)，支付土地出讓金3000萬(wàn)元;住宅開發(fā)成本2800萬(wàn)元，其中含公共配套設(shè)施費(fèi)用500萬(wàn)元;房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為300萬(wàn)元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明);當(dāng)年住宅樓全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì)9000萬(wàn)元;繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加495萬(wàn)元;繳納印花稅4.5萬(wàn)元。
已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。
要求：根據(jù)以上資料，回答下列問題：
(1)該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為( )萬(wàn)元。
A.290
B.580
C.582
D.590
『正確答案』D
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=300+(3000+2800)×5%=590(萬(wàn)元)。
(2)該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額為( )萬(wàn)元。
A.6885
B.6889.5
C.8045
D.8049.5
『正確答案』C
『答案解析』準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額=3000+2800+300+(3000+2800)×5%+495+(3000+2800)×20%=8045(萬(wàn)元)。
(3)該企業(yè)銷售住宅樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額為( )萬(wàn)元。
A.285.15
B.286.5
C.633.15
D.634.5
『正確答案』B
『答案解析』轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=9000-8045=955(萬(wàn)元)
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=955÷8045=11.87% 適用稅率30%
應(yīng)納土地增值稅稅額﹦955×30%=286.5(萬(wàn)元)
(4)根據(jù)土地增值稅的相關(guān)稅收法律制度，下列表述正確的是( )。
A.取得土地使用權(quán)所支付的金額可以據(jù)實(shí)扣除
B.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用
C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)作為稅金扣除
D.從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以加計(jì)10%扣除
『正確答案』ABC
『答案解析』從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以加計(jì)20%扣除。
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