借:固定資產(chǎn)
投資性房地產(chǎn)累計折舊
投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
貸:投資性房地產(chǎn)
累計折舊
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
借:固定資產(chǎn)
貸:投資性房地產(chǎn)-成本
投資性房地產(chǎn)-公允價值變動
公允價值變動損益
如果是作為存貨核算的房地產(chǎn),也就是房地產(chǎn)公司自己開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)了,這個其實就是領(lǐng)用本企業(yè)的存貨了,在一般企業(yè)中自用產(chǎn)成品有個視同銷售的處理,就是說稅務(wù)部門肯定會征你稅,就實際上和你賣出去再買回來一個道理,稅負(fù)不能少。在轉(zhuǎn)換的時候也是一樣的道理,本來是出售的房地產(chǎn),本來是稅務(wù)部門等著征稅的房地產(chǎn)存貨,你忽然說自用了,稅務(wù)部門接受不了這個打擊,不行我要征稅,如果放過,別的賣東西的肯定不干,所以這個時候存貨房地產(chǎn)改變用途成了投資性房地產(chǎn),本質(zhì)上性質(zhì)發(fā)生了變化了,所以視同銷售征收企業(yè)所得稅。也許有人說不是銷售房地產(chǎn)有營業(yè)稅嗎?這里忽略了一點:視同銷售畢竟不是真正的銷售,所以營業(yè)稅不會涉及,一個原因是營業(yè)稅必須有營業(yè)額,另外的原因是營業(yè)稅本身就沒有什么視同銷售的說法,營業(yè)稅就只認(rèn)真正的銷售,別的裝銷售肯定不干。另外土地增值稅也不會認(rèn),因為土地增值稅有個要求就是所有權(quán)要發(fā)生轉(zhuǎn)移。另外房地產(chǎn)存貨轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)也是一樣的道理,本質(zhì)上性質(zhì)發(fā)生變化,這里說的性質(zhì)主要是指:存貨是銷售的,固定資產(chǎn)是自用的,兩個資產(chǎn)的風(fēng)險水平也不一樣,這就是性質(zhì)的差別。
借:投資性房地產(chǎn)-成本
(公允價值變動損益)
貸:開發(fā)產(chǎn)品
資本公積-其他資本公積
上面說的幾種是投資性房地產(chǎn)增加的核算;持有期間的核算,成本法基本上沒有什么難點,本質(zhì)上就是固定資產(chǎn)的歷史成本法計量;至于公允價值模式的計量,其實相當(dāng)于是交易性金融資產(chǎn)的后續(xù)計量差不多,所以說掌握了金融資產(chǎn),投資性房地產(chǎn)基本上就沒有什么懸念了。
說說投資性房地產(chǎn)的減少吧。比如說租了半天,人家住膩了,自己也想用用,所以就收回作為自用固定資產(chǎn)。如果是成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用的,那么基本上也沒有什么懸念,同樣的歷史成本法,大家都是一路人,所以當(dāng)初怎么轉(zhuǎn)過去的現(xiàn)在怎么轉(zhuǎn)回來,一個一個科目對應(yīng)著,順利對接,嚴(yán)絲合縫的。比較麻煩的就是公允價值計量的轉(zhuǎn)換為自用了,公允價值計量方法和歷史成本法還是有差異的,考試經(jīng)常會考你公允價值和賬面價值不一致的時候。對于這個差額的處理其實也是延續(xù)了之前的處理原則。再考慮之前的差額處理之所以出現(xiàn)不一樣:一個原因是之前自用固定資產(chǎn)的時候就不做處理,所以轉(zhuǎn)換的時候當(dāng)然要商量商量了。在投資性房地產(chǎn)往回轉(zhuǎn)的時候也一樣道理,因為公允價值模式計量的時候,對于公允價值變動就是計入到公允價值變動損益中的,所以最后轉(zhuǎn)換的時候也依然遵循了這樣的處理方法,這就是慣性原則。有人要問了,那這個公允價值變動損益什么時候才能處置呢?根據(jù)公允價值計量法的原則,年末公允價值變動損益可以轉(zhuǎn)入本年利潤,但是注意,你現(xiàn)在還是公允價值變動損益,現(xiàn)在承認(rèn)了你損益了,不等于真的就認(rèn)可你了,因為公允價值始終是個不切實際的東西,只有是實實在在的錢到了自己的腰包才是真的,所以只有是最后處置資產(chǎn)的時候這個公允價值變動損益才算是“媳婦熬成婆”,真正的名正言順進(jìn)入了“其他業(yè)務(wù)收入”。
借:公允價值變動損益
貸:其他業(yè)務(wù)收入
借:遞延所得稅負(fù)債
貸:所得稅費用
最后投資性房地產(chǎn)處置的時候,由于投資性房地產(chǎn)本質(zhì)上屬于經(jīng)營租賃,所以核算的話就是確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入,結(jié)轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)成本,道理上等同于存貨銷售的核算,這個大家沒有什么疑問基本上。
二、涉及的其他知識點
在交易性金融資產(chǎn)的時候已經(jīng)說過了,公允價值計量法會形成暫時性差異,原因就是稅法是按照歷史成本法計量的,會計上怎么折騰公允價值和稅法沒有關(guān)系,稅法上只看最后結(jié)果,也就是最后資產(chǎn)處置的時候,就想會計上最后處置的時候才承認(rèn)公允價值變動損益是投資收益或者是其他業(yè)務(wù)收入一樣,稅法上也是在最后處置的時候才會承認(rèn)你公允價值。因此公允價值變動形成的就是暫時性差異。在資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的時候,因為資產(chǎn)沒有處置,由于公允價值變動形成的遞延所得稅也不需要結(jié)轉(zhuǎn),一直讓它就呆著。以后計提減值了,一般人以為肯定是確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)啊,這里需要注意一下:假如說你這個投資定房地產(chǎn)之前由于公允價值變動確認(rèn)過遞延所得勢負(fù)債呢?那么轉(zhuǎn)換為自用以后計提減值實際上屬于什么?實際上就是屬于公允價值的變動而已,只不過在歷史成本法下作為減值核算了,不承認(rèn)公允價值而已,所以應(yīng)該先是作為遞延所得稅負(fù)債的轉(zhuǎn)回,超過的部分才是作為遞延所得稅資產(chǎn)。這里就牽扯出另外一個問題:一個資產(chǎn)或者負(fù)債只能確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)或者是遞延所得稅負(fù)債,也就是說遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債在一個資產(chǎn)這里不共戴天,不能同時確認(rèn),這也就告訴我們一個道理:不能腳踏兩條船,老老實實的一如既往一些,確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)了先要把它轉(zhuǎn)回了,然后才能確認(rèn)遞延所得稅負(fù)債,反過來是一樣道理。
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