2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(5)

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)征收征用概述

　　一、房地產(chǎn)征收概述

　　(一)房地產(chǎn)征收的概念

　　房地產(chǎn)征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家，通常是政府部門，政府以行政命令的方式取得集體、單位和個(gè)人的土地、房屋等財(cái)產(chǎn)，集體、單位和個(gè)人必須服從。

　　(二)房地產(chǎn)征收的類型

　　房地產(chǎn)征收分為集體所有的土地征收和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收。

　　集體所有的土地征收通常簡稱集體土地征收、土地征收或征地，是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。

　　單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)征收包括國有土地上的房屋征收、集體土地上的房屋征收，以及其他不動(dòng)產(chǎn)征收。國有土地上的房屋征收稱為城市房屋拆遷，簡稱房屋拆遷。城市房屋拆遷是指國家為了公共利益的需要，征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予被征收房屋的所有權(quán)人補(bǔ)償、安置的行為。

　　(三)房地產(chǎn)征收的限制條件

　�、僬魇罩荒苁且园l(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的征收;②征收必須嚴(yán)格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序;③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征收房地產(chǎn)的客觀市場價(jià)值對被征收入的損失予以公正補(bǔ)償。

　　二、房地產(chǎn)征用概述

　　(一)征用的概念和限制條件

　　征用：是指國家因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)的行為。

　　征用限制條件：①征用的前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況。②征用應(yīng)符合法律規(guī)定的權(quán)限和程序。③使用后應(yīng)當(dāng)將征用財(cái)產(chǎn)返還被征用人，并且給予補(bǔ)償，但通常不及于可得利益的損失。

　　(二)征用的特征

　　(1)征用必須是因緊急需要。是指搶險(xiǎn)、救災(zāi)、戰(zhàn)爭等在社會(huì)整體利益遭遇危機(jī)的情況下，需要?jiǎng)佑靡磺腥肆�、物力進(jìn)行緊急救助。

　　(2)國家必須依法行使征用權(quán)。

　　(3)不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。

　　(4)既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)。

　　三、征收與征用的異同

　　征收是國家強(qiáng)制取得單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn);征用是國家強(qiáng)制使用單位、個(gè)人的財(cái)產(chǎn)。兩者的共同點(diǎn)：一是強(qiáng)制性，即都不必得到財(cái)產(chǎn)所有權(quán)人的同意;二是補(bǔ)償性，即都應(yīng)給予補(bǔ)償。征收與征用的主要區(qū)別有下列四點(diǎn)：

　　(1)前提條件不同。征收是為了公共利益的需要，征用是因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。

　　(2)適用對象不同。征收的財(cái)產(chǎn)限于不動(dòng)產(chǎn)，征用的財(cái)產(chǎn)既包括不動(dòng)產(chǎn)也包括動(dòng)產(chǎn)。

　　(3)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不同。征收要強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，征用旨在使用財(cái)產(chǎn)，使用后要返還財(cái)產(chǎn)。

　　(4)補(bǔ)償有所不同。任何征收都要給予補(bǔ)償，征用的補(bǔ)償，只是規(guī)定應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。

　　例題1：房地產(chǎn)征收的主體是(　　)

　　A 國家B行政主管部門 　　 C拆遷主管部門 D政府

　　答案：A

　　解析：房地產(chǎn)征收：是指國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制取得集體、單位和個(gè)人的房地產(chǎn)的行為。征收的主體是國家.

　　例題2：征用的特征包括(　　)

　　A 國家必須依法行使征用權(quán)B征用必須是因緊急需要 　C不移轉(zhuǎn)所有權(quán)D既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn) E 強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)

　　答案：ABCD

　　解析：強(qiáng)制取得財(cái)產(chǎn)屬于征收。征用的特征包括： (1)征用必須是因緊急需要。是指搶險(xiǎn)、救災(zāi)、戰(zhàn)爭等在社會(huì)整體利益遭遇危機(jī)的情況下，需要?jiǎng)佑靡磺腥肆�、物力進(jìn)行緊急救助。 (2)國家必須依法行使征用權(quán)。(3)不移轉(zhuǎn)所有權(quán)。 (4)既適用于動(dòng)產(chǎn)也適用于不動(dòng)產(chǎn)

　　例題3：征收與征用相同點(diǎn)包括(　　)

　　A 移轉(zhuǎn)所有權(quán)B 不移轉(zhuǎn)所有權(quán)C強(qiáng)制性

　　D補(bǔ)償性　E 前提條件是發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況

　　答案：CD

　　解析：移轉(zhuǎn)所有權(quán)是征收的特征，發(fā)生搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急情況是征用的限制條件。