2010中級經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》輔導講義(11)

　　建設(shè)用地使用制度-2(上)

　　第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出租

　　一、國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的條件和程序

　　(一)可以出租的建設(shè)用地使用權(quán)

　　土地使用者通過出讓方式或轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以出租。

　　土地使用者依法取得劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，符合下列條件，并經(jīng)過土地管理部門批準的，也可以出租：①土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;②領(lǐng)有國有土地使用證;③具有地上建筑物、其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證明;④依法同土地管理部門補簽了出讓合同，補交了出讓金。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)出租的限制條件

　　(1)建設(shè)用地使用權(quán)出租必須簽訂租賃合同。

　　(2)未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。

　　(3)建設(shè)用地使用權(quán)出租，出租人必須辦理租賃登記。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)出租的程序

　　(1)申請。 (2)審批。 (3)簽訂合同。 (4)辦理登記。

　　二、國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同

　　主要內(nèi)容： (1)標的。建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的標的是建設(shè)用地使用權(quán)。作為標的的地塊必須是確定的。在合同中必須說明土地的位置、面積、開發(fā)程度、四至范圍。

　　(2)租期。對于通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，其租期不得超過出讓合同規(guī)定的年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。建設(shè)用地使用權(quán)年限屆滿，土地租賃合同就自然終止。

　　(3)租金標準及支付期限、方式。

　　(4)土地使用條件。必須符合出讓合同規(guī)定的建設(shè)條件和土地使用規(guī)則。如果需要改變，必須按照建設(shè)用地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定由出租人向土地管理部門提出申請。

　　(5)土地用途。對于通過出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)的土地，雙方應(yīng)根據(jù)出讓合同規(guī)定的用途來約定租賃合同中土地的用途。

　　(6)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)：

　　出租人的權(quán)利：①有按期收取建設(shè)用地使用權(quán)租金的權(quán)利。②有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。③有依法收回出租的土地的權(quán)利。對于不按照租賃合同規(guī)定的用途使用土地或利用出租土地進行非法活動的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回出租的土地。因國家建設(shè)或特殊需要征用出租土地時，有權(quán)終止租約，對承租人按有關(guān)規(guī)定進行安置。出租人的義務(wù)：①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保障義務(wù)。出租人應(yīng)按照合同規(guī)定的時間和標準，將出租的財產(chǎn)交付承租人使用。②修繕義務(wù)。在租賃關(guān)系存續(xù)期間，為使承租人正常使用租賃標的物，出租人要對租賃標的物進行必要的維護。③妨害除去義務(wù)。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租入均負有除去或防止義務(wù)。④建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同。

　　承租人的權(quán)利：①有按照租賃合同的規(guī)定，合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利。②有要求保障正常、有效使用租賃標的物的權(quán)利。承租人的義務(wù)：①保管義務(wù)。承租人要愛護和合理使用租賃標的物，承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應(yīng)負損害賠償責任。②支付租金義務(wù)。承租人必須按照租賃合同約定的數(shù)額，按期繳納租金。③租賃標的物返還義務(wù)。租賃雙方的租賃關(guān)系終止后，承租人應(yīng)及時返還土地及其地上建筑物、其他附著物。(7)出租人交付土地的期限、方式和條件。 (8)承租人租賃期滿返回土地的期限、方式和條件。 (9)有關(guān)土地使用稅費的繳納。 (10)解除合同的條件、期限。 (11)違約責任。 (12)其他有關(guān)條款。

　　三、國有建設(shè)用地使用權(quán)出租與出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押的區(qū)別

　　建設(shè)用地使用權(quán)出租是一種特殊的土地產(chǎn)權(quán)經(jīng)營方式，它與建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押是有區(qū)別的。

　　(一)出租與出讓的區(qū)別

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓是土地一級市場特有的一種經(jīng)營方式，建設(shè)用地使用權(quán)出租則存在于二、三級土地市場。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是國家，土地出讓具有國家壟斷性的特點。建設(shè)用地使用權(quán)出租的主體是通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的土地使用權(quán)人。

　　(二)出租與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別

　　建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是對一定期限內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)的買斷。在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓之后，土地使用權(quán)人發(fā)生改變，原土地使用者享有的土地使用權(quán)滅失。而土地出租并不發(fā)生土地使用權(quán)人的改變，出租人的土地使用權(quán)并沒有消滅。

　　在建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及附著物的所有權(quán)也一并發(fā)生轉(zhuǎn)移。而建設(shè)用地使用權(quán)出租時，僅僅是將地上建筑物及附著物的使用權(quán)出租給土地承租人，地上建筑物及附著物的所有權(quán)并不發(fā)生改變。

　　建設(shè)用地使用權(quán)出租是有償?shù)�，即建設(shè)用地使用權(quán)承租人必須向出租人支付租金，建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓可以是有償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的出售和交換)，也可以是無償?shù)?建設(shè)用地使用權(quán)的贈與、繼承)。

　　(三)出租與抵押的區(qū)別

　　建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，土地使用者是以不轉(zhuǎn)移占有的方式將其土地使用權(quán)抵押給他人。

　　在抵押期間，土地使用者仍然占有土地并可以使用土地。而建設(shè)用地使用權(quán)出租時，建設(shè)用地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移土地的占有權(quán)，也就是說，在租賃合同期限內(nèi)，由承租人占有并使用土地。

　　建設(shè)用地使用權(quán)的出租是一種獨立的主合同行為，不依附于其他合同行為。而建設(shè)用地 使用權(quán)抵押是一種從合同行為，不能獨立存在，它只是為主合同行為提供擔保。

　　在建設(shè)用地使用權(quán)出租結(jié)束后，承租人必須返還土地。而對于建設(shè)用地使用權(quán)抵押，在合同結(jié)束時，如果抵押人按時還清債務(wù)，抵押合同結(jié)束，抵押人仍擁有建設(shè)用地使用權(quán);如果抵押人不能按時還清債務(wù)，抵押權(quán)人可以行駛抵押權(quán)，將土地進行拍賣，并將所得價款用于償還債務(wù)。

　　例題1：當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租入均負有除去或防止義務(wù)，叫( )。

　　A 出租方義務(wù) B 妨害除去義務(wù) C 承租方義務(wù) D 雙方義務(wù)

　　答案：B

　　解析：妨害除去義務(wù)。當承租人的正常使用受到妨害的危險時，不論是由于出租人還是由于第三方的原因所致，出租人均負有除去或防止義務(wù)。

　　例題2：建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的標的是( )

　　A 建設(shè)用地使用權(quán)B 建設(shè)用地所有權(quán)C 房屋使用權(quán) D房屋所有權(quán)

　　答案：A

　　解析：建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同的標的是建設(shè)用地使用權(quán)。