2010中級(jí)經(jīng)濟(jì)師考試《中級(jí)房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(20)

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　首先宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)，其次行業(yè)預(yù)測(cè)，第三企業(yè)銷售預(yù)測(cè)。宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)包括通貨膨脹、失業(yè)、利率、消費(fèi)開支、投資、凈出口額等，最終是對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值的預(yù)測(cè)，再應(yīng)用它并結(jié)合其他環(huán)境指標(biāo)來預(yù)測(cè)行業(yè)銷售情況。最后，通過假定本企業(yè)的市場(chǎng)份額，從而得到企業(yè)的銷售預(yù)測(cè)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)是一種信息變換系統(tǒng)，這一市場(chǎng)預(yù)測(cè)系統(tǒng)中，輸入的是市場(chǎng)調(diào)查所取得的歷史和現(xiàn)時(shí)資料，輸出的則是預(yù)測(cè)信息。

　　(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類

　　按預(yù)測(cè)時(shí)間的長(zhǎng)短，分為短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè);

　　按預(yù)測(cè)對(duì)象的范圍，分為宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)和微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè);

　　按預(yù)測(cè)方法的性質(zhì)，可分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。

　　1.短期預(yù)測(cè)、中期預(yù)測(cè)和長(zhǎng)期預(yù)測(cè)

　　短期預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的預(yù)測(cè)。主要用于制定月計(jì)劃、季度計(jì)劃、年度計(jì)劃，為日常的市場(chǎng)營(yíng)銷工作服務(wù)。

　　中期預(yù)測(cè)是指企業(yè)對(duì)1—5年內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化及其發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)，是企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的依據(jù)。

　　2.宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)和微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)分析。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化及與之相聯(lián)系的各種因素，如人口結(jié)構(gòu)變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，以及對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的其他政治、法律因素的預(yù)測(cè)。宏觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)對(duì)企業(yè)確定發(fā)展方向和制定發(fā)展規(guī)劃有指導(dǎo)作用。

　　微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)范圍內(nèi)進(jìn)行的市場(chǎng)預(yù)測(cè)，如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)份額、價(jià)格變化等的預(yù)測(cè)。微觀市場(chǎng)預(yù)測(cè)是企業(yè)制定生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策，編制計(jì)劃的依據(jù)。

　　3.定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)

　　定性預(yù)測(cè)又稱判斷預(yù)測(cè)，是預(yù)測(cè)者根據(jù)自己掌握的實(shí)際情況、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和邏輯推理能力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作出的推測(cè)和判斷。例如，今后幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系是供大于求還是供不應(yīng)求等。定性預(yù)測(cè)需要的數(shù)據(jù)少，比較簡(jiǎn)單易行。在應(yīng)用定性預(yù)測(cè)方法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)，主要是憑借個(gè)人特別是專家的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析能力。這種方法主要適用于缺乏信息資料，或影響因素復(fù)雜又難以分清主次，或?qū)χ饕�影響因素難以進(jìn)行定量分析的情況。

　　定性預(yù)測(cè)方法有特爾菲法、意見集中法、類推法等。

　　定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法和數(shù)學(xué)模型，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行數(shù)量分析的預(yù)測(cè)方法。定量預(yù)測(cè)與統(tǒng)計(jì)資料、統(tǒng)計(jì)方法密切相關(guān)，也稱統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，主要包括時(shí)間序列預(yù)測(cè)和因果關(guān)系預(yù)測(cè)。時(shí)間序列預(yù)測(cè)是依據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象隨時(shí)間的變化規(guī)律建立模型，主要包括移動(dòng)平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)變動(dòng)預(yù)測(cè)法等。因果關(guān)系預(yù)測(cè)是依據(jù)預(yù)測(cè)對(duì)象及其影響因素間的因果關(guān)系建立模型，主要包括回歸分析、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型、投入產(chǎn)出模型等。

　　(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法

　　1.市場(chǎng)預(yù)測(cè)定性分析

　　(1)購(gòu)買者意圖調(diào)查法

　　購(gòu)買者意圖調(diào)查法是通過直接詢問消費(fèi)者在某一時(shí)期需要哪些商品及其數(shù)量來進(jìn)行分析的方法。

　　(2)銷售人員意見綜合法

　　當(dāng)不能直接調(diào)查購(gòu)買者或調(diào)查費(fèi)用太高時(shí)，可通過詢問銷售人員來判斷市場(chǎng)需求和企業(yè)需求。

　　(3)專家意見法

　　專家意見法也稱為專家調(diào)查法、德爾菲法，是一種通過匿名方式反復(fù)征求有關(guān)專家的意見，并在此基礎(chǔ)上綜合各位專家的意見，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作出推斷的方法。其優(yōu)點(diǎn)在于能較好地從理論上預(yù)測(cè)市場(chǎng)或企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，缺點(diǎn)在于缺乏數(shù)字的計(jì)算，只能大概代表未來的發(fā)展。

　　專家意見法有以下優(yōu)點(diǎn)：①能發(fā)揮各位專家的作用，集思廣益，準(zhǔn)確度高;②采取單線聯(lián)系，有利于避免偏見，尤其可避免權(quán)威人士的意見對(duì)其他人士的影響;③有利于各位專家根據(jù)其他專家的意見修正自己的意見和判斷，不致礙于情面而固執(zhí)己見。

　　2.市場(chǎng)預(yù)測(cè)定量分析

　　(1)時(shí)間序列預(yù)測(cè)法

　　時(shí)間序列分析法是僅對(duì)時(shí)間為變量的函數(shù)的定量預(yù)測(cè)方法，它沒有考慮其他眾多影響市場(chǎng)需求的實(shí)際因素，因此在許多情況下不太適用。這種方法尤其適用于中、長(zhǎng)期預(yù)測(cè)。

　　時(shí)間序列預(yù)測(cè)法在房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，沒有大幅價(jià)格浮動(dòng)的情況下可以較好預(yù)測(cè)出房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的價(jià)格水平。

　　(2)回歸分析預(yù)測(cè)法

　　回歸分析預(yù)測(cè)法是從市場(chǎng)現(xiàn)象之間的因果關(guān)系出發(fā)，通過建立回歸預(yù)測(cè)模型，根據(jù)一種或幾種現(xiàn)象的變化去推測(cè)另一種現(xiàn)象變化的一種定量預(yù)測(cè)法。

　　這種方法定量地揭示了事物之間因果關(guān)系的規(guī)律性，所以具有比較高的可信度。

　　(3)市場(chǎng)因子推演法

　　市場(chǎng)因子：是能夠明顯引起某種項(xiàng)目市場(chǎng)需求變化的實(shí)際因素。市場(chǎng)因子推演法實(shí)際上也是通過分析市場(chǎng)因子與銷售量的相關(guān)關(guān)系來預(yù)測(cè)未來的銷售量。對(duì)連帶項(xiàng)目和配套性項(xiàng)目，利用這種方法就比較簡(jiǎn)單。例如，100個(gè)新婚家庭，住宅的銷售量為16套。即新婚家庭數(shù)量就是住宅銷售量的市場(chǎng)因子。如果某年新婚家庭數(shù)量為50000個(gè)，則住宅的需求量為50000X16/100=8000(套)。

　　3.房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的一般步驟如下：

　　(1)確定預(yù)測(cè)對(duì)象和預(yù)測(cè)目的。

　　(2)制定預(yù)測(cè)方案。包括具體內(nèi)容、人員、分工、資料搜集辦法、地點(diǎn)、時(shí)間安排等。

　　(3)搜集和分析有關(guān)資料。

　　(4)選擇預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型。

　　(5)進(jìn)行預(yù)測(cè)。即根據(jù)選擇的預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)模型，進(jìn)行預(yù)測(cè)計(jì)算。

　　(6)評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果。

　　(7)撰寫預(yù)測(cè)報(bào)告。