2010中級經(jīng)濟師考試《中級房地產(chǎn)》輔導(dǎo)講義(29)

　　二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別

　　(一)風(fēng)險識別的概念

　　風(fēng)險識別是指：運用系統(tǒng)論的方法對投資項目進行全面考察、綜合分析，找出潛在的各種風(fēng)險因素，并對各種風(fēng)險進行比較、分類，確定各因素間的相關(guān)性和獨立性，判斷其發(fā)生的可能性及對項目的影響程度，按其重要性進行排序，或賦予權(quán)重。

　　(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的目的和特點

　　通過風(fēng)險識別要回答以下主要問題：①所分析的房地產(chǎn)投資項目有哪些風(fēng)險需要考慮?②導(dǎo)致房地產(chǎn)投資損失的風(fēng)險事故有哪些?③引起這些風(fēng)險事故的主要原因和條件是什么?④風(fēng)險事故對房地產(chǎn)投資項目所造成的后果有多大?⑤可以用哪些方法來識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險?⑥怎樣增強識別房地產(chǎn)投資風(fēng)險的能力? 通過房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別，在分析和回答上述問題的同時，就可以了解房地產(chǎn)投資項目將面臨的各種風(fēng)險和導(dǎo)致?lián)p失的因素，

　　目的主要有兩個：①為房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計和風(fēng)險評價奠定基礎(chǔ);②為選擇最佳的風(fēng)險應(yīng)對方案提供依據(jù)。

　　房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的特點：系統(tǒng)性、連續(xù)性和制度性。系統(tǒng)性是指房地產(chǎn)投資項目的 風(fēng)險識別不能局限在投資過程的某個階段、某個環(huán)節(jié)中，而是要把投資項目作為一個完整的系統(tǒng)，去識別這個完整系統(tǒng)所具有的全部風(fēng)險。連續(xù)性是因為房地產(chǎn)投資過程相對較長，面臨的投資環(huán)境又處于不斷變化之中，風(fēng)險的質(zhì)和量也在不斷發(fā)生變化，若非連續(xù)性的工作，就很難及時發(fā)現(xiàn)投資項目所面臨的潛在風(fēng)險。制度性是指房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析作為一項科學(xué)的管理活動，本身要有組織、有制度。

　　(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類型

　　①按是否有獲利機會，分為純粹風(fēng)險和投機風(fēng)險;

　�、诎达L(fēng)險因素的性質(zhì)，分為靜態(tài)風(fēng)險和動態(tài)風(fēng)險;

　�、郯达L(fēng)險所涉及的范圍，分為基本風(fēng)險和特定風(fēng)險;

　�、馨达L(fēng)險的影響范圍，分為局部風(fēng)險和整體風(fēng)險;

　　⑤按形成損失的原因，分為自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和政治風(fēng)險;

　�、薨达L(fēng)險的可管理程度，分為可管理風(fēng)險和不可管理風(fēng)險;

　�、甙达L(fēng)險承擔者，分為政府風(fēng)險、投資方風(fēng)險、業(yè)主風(fēng)險、承包商風(fēng)險、分包方風(fēng)險、供應(yīng)商風(fēng)險和擔保方風(fēng)險;

　�、喟达L(fēng)險來源，分為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。

　　1.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險：是指對市場內(nèi)所有房地產(chǎn)投資項目都產(chǎn)生影響的、投資者無法避免或消除的風(fēng)險，主要包括：

　　(1)通貨膨脹風(fēng)險：也稱為購買力風(fēng)險，是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。

　　(2)市場供求風(fēng)險：是指投資所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系處于不斷變化之中，而供需關(guān)系的變化將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的波動，如表現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價值的變化，從而使房地產(chǎn)投資的實際收益偏離預(yù)期收益。尤其是當市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨房地產(chǎn)空置或積壓的嚴峻局 面，導(dǎo)致資金占壓嚴重、還貸壓力日增，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的破產(chǎn)。

　　(3)周期風(fēng)險：是指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)市場周期波動可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產(chǎn)市場從繁榮階段進入危機與衰退階段，進而進入蕭條階段時，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)持續(xù)時間較長的房價下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。

　　(4)變現(xiàn)風(fēng)險：是指投資者急于將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的

　　風(fēng)險。

　　(5)利率風(fēng)險：是指由于市場利率提高而給投資者帶來的損失。利率的調(diào)升會對房地產(chǎn)

　　投資者產(chǎn)生兩方面影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減少，甚至出現(xiàn)負值;二是會加大投資者的債務(wù)負擔，增加財務(wù)費用。另外，利率提高還會抑制房地產(chǎn)市場的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

　　(6)政策風(fēng)險：是指政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、稅費政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)保政策等對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生影響，從而給投資者帶來的風(fēng)險。避免這種風(fēng)險最有效的方法，是選擇政府鼓勵的、有效益保證的或有稅收優(yōu)惠政策的項目進行投資。

　　(7)政治風(fēng)險：主要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟制裁、罷工、騷亂等因素造成。房地產(chǎn)的不可移動性，使得房地產(chǎn)投資者面臨著政治風(fēng)險。

　　(8)或然損失風(fēng)險：是指如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害對房地產(chǎn)投資者造成的損失。