2012注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》強(qiáng)化輔導(dǎo)講義：第7章(4)

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　　第四節(jié)　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

　　一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　(一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

　　1.投資性房地產(chǎn)——自用房地產(chǎn)(自用日 )

　　2.自用房地產(chǎn)——投資性房地產(chǎn)[租賃期開始日(空置建筑物為管理當(dāng)局書面決議日)]

　　3.投資性房地產(chǎn)——存貨(管理當(dāng)局書面決議日 )

　　4.存貨——投資性房地產(chǎn)(租賃期開始日 )

　　按照投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，可以分為成本模式下的轉(zhuǎn)換和公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換。

　　(二)成本模式下的轉(zhuǎn)換

　　1.投資性房地產(chǎn)改自用

　　把投資性房地產(chǎn)的科目替換成固定資產(chǎn)的科目。

　　借：固定資產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　注：科目一一對(duì)應(yīng)。

　　2.自用改投資

　　把固定資產(chǎn)的科目替換成投資性房地產(chǎn)的科目。

　　借：投資性房地產(chǎn)

　　累計(jì)折舊

　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　貸：固定資產(chǎn)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)

　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備

　　注：科目一一對(duì)應(yīng)。

　　小結(jié)

　　成本模式下的轉(zhuǎn)換，會(huì)計(jì)處理其實(shí)就是會(huì)計(jì)科目的對(duì)調(diào)：固定資產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)對(duì)調(diào)，累計(jì)折舊與投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)對(duì)調(diào);固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備與投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備對(duì)調(diào)。

　　【2009年原考題·單選題】

　　甲公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，20×8年度發(fā)生的有關(guān)交易或事項(xiàng)如下：

　　(1)1月1日，因商品房滯銷，董事會(huì)決定將兩棟商品房用于出租。1月20日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同并已將兩棟商品房以經(jīng)營(yíng)租賃方式提供給乙公司使用。出租商品房的賬面余額為9 000萬元，未計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備，公允價(jià)值為10 000萬元。該出租商品房預(yù)計(jì)使用50年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊。

　　【解析】題干最后一句話“甲公司對(duì)出租的商品房、土地使用權(quán)和商鋪均采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量�！�

　　商品房的轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日即20×8年1月20日：

　　借：投資性房地產(chǎn)——商品房　　9 000

　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　9 000

　　20×8年12月31日計(jì)提折舊(當(dāng)月增加，下月開始計(jì)提折舊)：

　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　165(9 000/50×11/12)

　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　　　165

　　(2)1月5日，收回租賃期屆滿的一宗土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)用于建造辦公樓。該土地使用權(quán)成本為2 750萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，至辦公樓開工之日已攤銷10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，采用直線法攤銷。辦公樓于3月1日開始建造，至年末尚未完工，共發(fā)生工程支出3 500萬元。

　　【解析】2008年3月1日轉(zhuǎn)自用，確認(rèn)為無形資產(chǎn)：

　　借：無形資產(chǎn)——辦公樓土地使用權(quán)　　2 750

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　　　　　550(2 750/50×10)

　　貸：投資性房地產(chǎn)　　　　　　　　　　　2 750

　　累計(jì)攤銷　　　　　　　　　　　　　　550

　　2008年12月31日的會(huì)計(jì)處理：

　�、贁備N(3月～12月)：

　　借：管理費(fèi)用　　　　　　　45.83

　　貸：累計(jì)攤銷　　　　　　　　45.83(2 750/50×10/12)

　�、诎l(fā)生工程支出：

　　借：在建工程——辦公樓　　3 500

　　貸：銀行存款等　　　　　　3 500

　　(3)3月5日，收回租賃期屆滿的商鋪，并計(jì)劃對(duì)其重新裝修后繼續(xù)用于出租。該商鋪成本為6 500萬元，至重新裝修之日，已計(jì)提折舊2 000萬元，賬面價(jià)值為4 500萬元，其中原裝修支出的賬面價(jià)值為300萬元。裝修工程于8月1日開始，于年末完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，共發(fā)生裝修支出1 500萬元。裝修后預(yù)計(jì)租金收入將大幅增加。

　　【解析】20×8年8月1日重新裝修：

　　“裝修后預(yù)計(jì)租金收入將大幅增加”，即可以提高企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的能力，屬于資本化支出;“計(jì)劃對(duì)其重新裝修后繼續(xù)用于出租”，裝修期間轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)(在建)”。

　　借：投資性房地產(chǎn)(在建)　　4 200

　　營(yíng)業(yè)外支出　300(原裝修賬面價(jià)值)

　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　2 000

　　貸：投資性房地產(chǎn)——商鋪　　　6 500

　　20×8年12月31日：

　　借：投資性房地產(chǎn)(在建)1 500

　　貸：銀行存款等　　　　　1 500

　　借：投資性房地產(chǎn)——商鋪　　5 700

　　貸：投資性房地產(chǎn)(在建)　　5 700(4 200+1 500)

　　甲公司對(duì)出租的商品房、土地使用權(quán)和商鋪均采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

　　要求：

　　根據(jù)上述資料，不考慮其他因素，回答下列第3題至第5題。

　　3.下列各項(xiàng)關(guān)于甲公司對(duì)上述交易或事項(xiàng)會(huì)計(jì)處理的表述中，正確的是(　)。

　　A.商鋪重新裝修所發(fā)生的支出直接計(jì)入當(dāng)期損益

　　B.重新裝修完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)的商鋪?zhàn)鳛楣潭ㄙY產(chǎn)列報(bào)

　　C.用于建造辦公樓的土地使用權(quán)賬面價(jià)值計(jì)入所建造辦公樓的成本

　　D.商品房改為出租用房時(shí)按照其賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』商鋪重新裝修發(fā)生的支出應(yīng)予資本化，計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本，選項(xiàng)A錯(cuò)誤;計(jì)劃對(duì)商鋪重新裝修后繼續(xù)用于出租，在重新裝修完工并達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)后商鋪應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)列報(bào)(無需簽訂租賃協(xié)議)，選項(xiàng)B錯(cuò)誤;用于建造辦公樓(自用)的土地使用權(quán)的賬面價(jià)值作為無形資產(chǎn)單獨(dú)核算，不計(jì)入辦公樓成本，選項(xiàng)C錯(cuò)誤;由于甲公司對(duì)出租的商品房采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，所以，商品房改為出租用房時(shí)應(yīng)按照其賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，選項(xiàng)D正確。

　　4.甲公司出租商品房20×8年度應(yīng)當(dāng)計(jì)提的折舊是(　)。

　　A.165.00萬元

　　B.180.00萬元

　　C.183.33萬元

　　D.200.00萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』20×8年1月20日增加的投資性房產(chǎn)，從2月份開始計(jì)提折舊，20×8年度應(yīng)當(dāng)計(jì)提的折舊=9 000/50×11/12=165(萬元)

　　5.下列各項(xiàng)關(guān)于甲公司20×8年12月31日資產(chǎn)負(fù)債表項(xiàng)目列報(bào)金額的表述中，正確的是(　)。

　　A.存貨為9 000萬元

　　B.在建工程為5 700萬元

　　C.固定資產(chǎn)為6 000萬元

　　D.投資性房地產(chǎn)為14 535萬元

　　『正確答案』D

　　『答案解析』商品房已從存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，存貨列報(bào)金額為0，選項(xiàng)A錯(cuò)誤;在建工程(辦公樓)金額為3 500，選項(xiàng)B錯(cuò)誤;商品房、土地使用權(quán)和商鋪均不確認(rèn)為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)金額為0，選項(xiàng)C錯(cuò)誤;投資性房地產(chǎn)金額=商品房(9 000―165)+商鋪5 700=14 535，選項(xiàng)D正確。

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