全套筆記:2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《會(huì)計(jì)》強(qiáng)化輔導(dǎo)講義匯總
第三節(jié) 投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量
投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量,通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式,只有滿足特定條件的情況下才可以采用公允價(jià)值模式。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
一、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的有關(guān)規(guī)定,按期(月)計(jì)提折舊或攤銷,借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目,貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目。取得的租金收入,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。
二、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
企業(yè)存在確鑿證據(jù)表明其投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
企業(yè)選擇公允價(jià)值模式,就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得對(duì)一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,對(duì)另一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
在極少數(shù)情況下,采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),有證據(jù)表明,當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí),該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置,并假設(shè)無殘值。
采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),對(duì)于在建投資性房地產(chǎn)(包括企業(yè)首次取得的在建投資性房地產(chǎn)),如果其公允價(jià)值無法可靠確定,但預(yù)期該房地產(chǎn)完工后的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)以成本計(jì)量該在建投資性房地產(chǎn),其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量時(shí)或其完工后(兩者孰早),再以公允價(jià)值計(jì)量。
但是,采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),即使有證據(jù)表明,企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時(shí),該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,該企業(yè)仍應(yīng)對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件:
(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地,通常指投資性房地產(chǎn)所在的城市。對(duì)于大中型城市,應(yīng)當(dāng)為投資性房地產(chǎn)所在的城區(qū)。
(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。
投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是指:1.在公平交易中,熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交換的價(jià)格。確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí),應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場價(jià)格(市場公開報(bào)價(jià));2.無法取得同類或類似房地產(chǎn)現(xiàn)行市場價(jià)格的,應(yīng)當(dāng)參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價(jià)格,并考慮交易情況、交易日期,所在區(qū)域等因素,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì);3.也可以基于預(yù)計(jì)未來獲得的租金收益和相關(guān)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)量。
投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的,不計(jì)提折舊或攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值計(jì)量。資產(chǎn)負(fù)債表日,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面余額的差額,借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目,貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;公允價(jià)值低于其賬面余額的差額作相反的會(huì)計(jì)分錄。
【例題2】甲公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。20×8年10月1日,甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議,約定將甲公司當(dāng)日開發(fā)完成的一棟精裝修的寫字樓自當(dāng)日起經(jīng)營租賃給乙公司使用,租期間為10年。該寫字樓的造價(jià)為9 000萬元。20×8年12月31日,該寫字樓的公允價(jià)值為9 200萬元。假設(shè)甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。
【答案】
1.不管采用何種后續(xù)計(jì)量模式,投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。
2.甲公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式,因此該寫字樓應(yīng)采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:
(1)20×8年10月1日,甲公司開發(fā)完成寫字樓并出租:
借:投資性房地產(chǎn)——成本 90 000 000
貸:開發(fā)成本 90 000 000
(2)20×8年12月31日,按照公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益:
借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 2 000 000
貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 2 000 000
三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更
注意比較:
1.已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。
2.同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。
3.在極少數(shù)情況下,采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè),有證據(jù)表明,當(dāng)企業(yè)首次取得某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)(或某項(xiàng)現(xiàn)有房地產(chǎn)在完成建造或開發(fā)活動(dòng)或改變用途后首次成為投資性房地產(chǎn))時(shí),該投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不能持續(xù)可靠取得的,應(yīng)當(dāng)對(duì)該投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量直至處置,并假設(shè)無殘值。
2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師《會(huì)計(jì)》考情分析及框架結(jié)構(gòu)匯總
2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《會(huì)計(jì)》章節(jié)習(xí)題26套
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