2013注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試《稅法》基礎(chǔ)講義：第11章(2)

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　　第二節(jié)　契稅法

　　一、征稅對(duì)象

　　契稅是以在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　(一)一般規(guī)定：1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓;2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;(不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移);3.房屋買賣;4.房屋贈(zèng)與;5.房屋交換;6.承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，不得因減免土地出讓金而減免契稅。

　　(二)特殊規(guī)定：以下視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈(zèng)與，征收契稅。

　�、僖酝恋�、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股。(以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免契稅)

　�、谝酝恋亍⒎课輽�(quán)屬抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。

　　③以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬。

　�、芤灶A(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬的。

　�、葙I房拆料或翻建新房。

　　(新增)對(duì)已繳納契稅的購(gòu)房單位和個(gè)人，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前退房的，退還已納契稅;在辦理房屋權(quán)屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

　　[典型例題1]下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收契稅的有(　)。

　　A.以房產(chǎn)抵債

　　B.將房產(chǎn)贈(zèng)與他人

　　C.以房產(chǎn)作投資

　　D.子女繼承父母房產(chǎn)

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』D子女繼承父母房產(chǎn)屬于法定繼承，免征契稅。

　　[典型例題2-2011年考題]下列關(guān)于契稅征管制度的表述中，正確的是(　)。

　　A.對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所支付的土地出讓金應(yīng)計(jì)征契稅

　　B.非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的房屋權(quán)屬免征契稅

　　C.對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的免征契稅

　　D.以自有房產(chǎn)作股權(quán)投資于本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)應(yīng)按房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格繳納契稅

　　『正確答案』A

　　『答案解析』承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。選項(xiàng)B，法定繼承人承受死者生前房屋免契稅，非法定繼承人不能免稅;選項(xiàng)C，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅;選項(xiàng)D，以自有房產(chǎn)投資于本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，免納契稅。

　　二、納稅義務(wù)人、稅率和應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　(一)納稅義務(wù)人：以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)交換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。

　　(二)稅率：契稅采用幅度比例稅率3%-5%，具體執(zhí)行稅率由各省(市、自治區(qū))政府在幅度內(nèi)確定。

　　(三)應(yīng)納稅額的計(jì)算

　　1.計(jì)稅依據(jù)：

　　(1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣時(shí)，成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù);

　　(2)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與時(shí)，由征收機(jī)關(guān)參照相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格核定計(jì)稅依據(jù);

　　(3)土地使用權(quán)交換、房屋交換時(shí)，以交換的差額為計(jì)稅依據(jù)。交換價(jià)格相等時(shí)，免征契稅;交換價(jià)格不等時(shí)，由多交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方交納契稅;

　　(4)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)繳契稅，計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益;

　　(5)房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)：

　�、俨扇》制诟犊罘绞劫�(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。

　�、诔惺芊课莞綄僭O(shè)施權(quán)為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　(6)個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為(法定繼承人除外)，對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。

　　[典型例題]下列各項(xiàng)中，契稅計(jì)稅依據(jù)可由征收機(jī)關(guān)核定的是(　)。

　　A.土地使用權(quán)出售

　　B.國(guó)有土地使用權(quán)出讓

　　C.土地使用權(quán)贈(zèng)與

　　D.以劃撥方式取得土地使用權(quán)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』A和B按成交價(jià)計(jì)算;D按補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓費(fèi)或者土地收益納稅。

　　2.應(yīng)納稅額的計(jì)算方法

　　應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率

　　[典型例題1]某公司2011年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬元;第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值600萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬元。已知當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應(yīng)繳納契稅(　)。

　　A.0萬元

　　B.9萬元

　　C.18萬元

　　D.33萬元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』應(yīng)納契稅=(800-500)×3%=9 (萬)

　　[典型例題2]居民甲某共有三套房產(chǎn)，2011年將第一套市價(jià)為80萬元的房產(chǎn)與乙某交換，并支付給乙某15萬元;將第二套市價(jià)為60萬元的房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了50萬元的債務(wù);將第三套市價(jià)為30萬元的房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。若當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應(yīng)繳納契稅(　)。

　　A.0.45萬元

　　B.1.95萬元

　　C.2.25萬元

　　D.2.85萬元

　　『正確答案』A

　　『答案解析』以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。土地使用權(quán)交換、房屋交換，支付補(bǔ)價(jià)的一方納稅。契稅=15×3%=0.45(萬元)

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