三、案例分析題(本題型共4小題。第1小題12分，第2小題13分，第3小題13分，第4小題17分。其中第2小題可以選用英文解答，如使用中文解答，最高得分為13分;如使用英文解答，該小題須全部使用英文，最高得分為18分。本題型最高得分為60分。)

　　392010年4月1日，A公司與甲銀行簽訂一份貸款合同，約定貸款金額為人民幣1000萬元，借款期限為1年。當天，A公司將其價值800萬元的一宗土地的建設用地使用權抵押給甲銀行，簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記。同時，B公司擔任此筆債務的保證人，與甲銀行簽訂了保證合同，但沒有約定保證方式、保證期間以及人的擔保和物的擔保的先后順序。抵押合同簽訂后，A公司依法辦理了規(guī)劃、施工許可等手續(xù)，在設定抵押權的土地上開工建設廠房。

　　2011年2月，A公司為開發(fā)另一項目向乙銀行貸款，雙方約定：乙銀行向A公司提供1000萬元貸款，借款期限為1年，A公司以一棟價值900萬元的辦公樓和兩輛價值合計200萬元的轎車M、N設定抵押。雙方簽訂了書面抵押合同，并于2011年2月分別辦理了抵押登記。借款到期后，A公司無力償還乙銀行的貸款，乙銀行擬行使抵押權。經(jīng)查發(fā)現(xiàn)，用于抵押的辦公樓的一層已經(jīng)于2011年10月出租給C公司使用，租期2年，抵押轎車M已于2011年12月賣給了D公司，抵押轎車N因A公司董事長駕駛外出時，被卡車撞擊損毀，A公司已獲得保險公司支付的60萬元保險金。

　　要求：根據(jù)上述情況并結合《物權法》和《合同法》的規(guī)定，分析回答下列問題。

　　(1)若B公司按合同承擔保證責任，其保證方式是什么?保證期間為多長?說明理由。

　　(2)A公司在已設抵押的土地上建設的廠房是否屬于抵押物的范圍?說明理由。

　　(3)若A公司到期沒有清償債務，甲銀行可否直接要求B公司承擔保證責任?說明理由。

　　(4)乙銀行何時取得辦公樓和兩輛轎車的抵押權?說明理由。

　　(5)乙銀行對辦公樓的抵押權可否對抗C公司的承租權?說明理由。

　　(6)A公司在抵押期間出售抵押轎車M應符合什么條件?

　　(7)乙銀行是否有權從保險公司支付給A公司的保險金中優(yōu)先受償?說明理由。

　　答案解析:

　　(1)保證方式為連帶責任保證，保證期間為主債務履行期屆滿之日起6個月。根據(jù)規(guī)定，當事人對保證方式?jīng)]有約定或者約定不明確的，按照連帶責任保證承擔保證責任。當事人未約定保證期間的，保證期間為主債務履行期屆滿之日起6個月，即2011年4月1日至2011年10月1日(提示：此處答9月30日也可以)。

　　(2)A公司建設的廠房不屬于抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。

　　(3)甲銀行不能直接要求B公司承擔保證責任。甲銀行應該先實現(xiàn)抵押權，不足的部分方可要求保證人承擔保證責任。根據(jù)規(guī)定，被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的.債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現(xiàn)債權，沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權。

　　(4)乙銀行自辦理抵押登記之日起享有辦公樓的抵押權，自抵押合同生效時享有兩輛轎車的抵押權。根據(jù)規(guī)定，以建筑物抵押的，應當辦理抵押登記，抵押權自登記時設立;以交通運輸工具抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立。

　　(5)乙銀行的抵押權可以對抗C公司的承租權。根據(jù)規(guī)定，抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。由于乙銀行與A公司辦理抵押登記手續(xù)在先，所以其抵押權可以對抗C公司的承租權。

　　(6)抵押期間，A公司出售抵押轎車應經(jīng)乙銀行同意。根據(jù)規(guī)定，抵押期間.抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外(滌除權)。

　　(7)乙銀行有權從保險公司支付的保險金中優(yōu)先受償。根據(jù)規(guī)定，擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲利保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。

　　【思路點撥】本題主要考核了保證期間、保證責任、抵押財產(chǎn)、抵押登記等規(guī)定。易混淆的主要有3點：第一，關于保證期間，無論是一般保證還是連帶責任保證，都是有約定按約定，沒有約定是主債務履行期屆滿之日起6個月，約定不明是主債務履行期屆滿之日起2年;即注意“沒有約定”與“約定不明”的不同規(guī)定。第二，建設用地使用權抵押后，該土地上“新增的建筑物”不屬于抵押財產(chǎn);但“設立時”建設用地使用權與之上的建筑物一并抵押的，則二者都是抵押財產(chǎn)。第三，關于抵押登記，注意區(qū)分：不動產(chǎn)是登記才設立抵押權.動產(chǎn)抵押則無需登記，是抵押合同生效則設立抵押權。

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