44 某房地產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅商品房開發(fā)。2013年3月2日，該公司出售普通住宅一幢，總面積91000平方米。該房屋支付土地出讓金2000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)成本8800萬(wàn)元，利息支出為1000萬(wàn)元(其中40萬(wàn)元為銀行罰息)，不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偂＜僭O(shè)城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.05%、教育費(fèi)附加征收率為3%。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。企業(yè)營(yíng)銷部門在制定售房方案時(shí)，擬定了兩個(gè)方案，方案一：銷售價(jià)格為平均售價(jià)2000元/平方米;方案二：銷售價(jià)格為平均售價(jià)1978元/平方米。

　　要求：

　　(1)分別計(jì)算各方案該公司應(yīng)納土地增值稅。

　　(2)比較分析哪個(gè)方案對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤(rùn)差額。

　　參考解析:

　　(1)各方案該公司應(yīng)納土地增值稅

　　方案一：

　　銷售收入=91000×2000÷10000=18200(萬(wàn)元)

　　計(jì)算扣除項(xiàng)目：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額：2000萬(wàn)元

　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800萬(wàn)元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(2000+8800)×10%=1l080(萬(wàn)元)

　　④稅金：

　　營(yíng)業(yè)稅=18200×5%=910(萬(wàn)元)

　　城建稅及教育費(fèi)附加=910×(7%+3%)=91(萬(wàn)元)

　　印花稅=18200×0.05%=9.1(萬(wàn)元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=910+91=1001(萬(wàn)元)

　�、菁佑�(jì)扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬(wàn)元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1080+1001+2160=15041(萬(wàn)元)

　　增值額=18200-15041=3159(萬(wàn)元)

　　增值率=3159÷15041×100%=21%<50%

　　適用稅率30%。

　　應(yīng)納土地增值稅稅額=3159×30%=947.7(萬(wàn)元)

　　方案二：

　　銷售收入=91000×1978÷10000=17999.8(萬(wàn)元)

　　計(jì)算扣除項(xiàng)目：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額：2000萬(wàn)元

　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本：8800萬(wàn)元

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(2000+8800)×10%=1080(萬(wàn)元)

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：

　　營(yíng)業(yè)稅=17999.8×5%=899.99(萬(wàn)元)

　　城建稅及教育費(fèi)附加=899.99×(7%+3%)=90(萬(wàn)元)

　　印花稅=17999.8×0.05%=9(萬(wàn)元)

　　土地增值稅中可以扣除的稅金=899.99+90=989.99(萬(wàn)元)

　�、菁佑�(jì)扣除=(2000+8800)×20%=2160(萬(wàn)元)

　　扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2000+8800+1080+989.99+2160=15029.99(萬(wàn)元)

　　增值額=17999.8-15029.99=2969.81(萬(wàn)元)

　　增值率=2969.81÷15029.99×100%=19.76%

　　根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠規(guī)定：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅，所以，第二種方案不繳納土地增值稅。

　　(2)比較分析對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利的方案，并計(jì)算兩個(gè)方案實(shí)現(xiàn)的所得稅前利潤(rùn)差額

　　方案一所得稅前利潤(rùn)=18200-(2000+8800+1000+1001+9.1+947.7)=4442.2(萬(wàn)元)

　　方案二所得稅前利潤(rùn)=17999.8-(2000+8800+1000+989.99+9)=5200.81(萬(wàn)元)

　　方案二雖然降低了售價(jià)，但是由于不需要繳納土地增值稅，使得稅前利潤(rùn)較方案一高，

　　所以，對(duì)房地產(chǎn)公司更為有利的是方案二。

　　兩種方案在所得稅前利潤(rùn)差額=5200.81-4442.2=758.61(萬(wàn)元)

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