公務員考試申論必讀：2007年《理論熱點面對面》

　　房價是不是會一直上漲?

　　我國的房價下一步將會怎樣變化?是否還會一直漲下去?報刊上、網(wǎng)絡上不少開發(fā)商和專家說，"歷史證明所有的房價都是永遠上漲的";還有的講，"保守"一點的說法是，"房地產(chǎn)還要漲個十年、二十年"。對此到底該怎么看呢?

　　房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個產(chǎn)業(yè)部門，它自然也要遵循經(jīng)濟發(fā)展的一般規(guī)律。經(jīng)濟發(fā)展不可能永遠持續(xù)地高增長，它也有正常的下降和調(diào)整階段。世界發(fā)達國家及我國上世紀90年代的房地產(chǎn)發(fā)展歷史均表明，即使是正常的房地產(chǎn)成長期，房價有明顯上漲的階段，也有明顯調(diào)整或下跌的階段。房地產(chǎn)市場總是有漲有跌，呈周期性的波動，沒有永遠上漲、只漲不跌的房市。

　　但是，也有許多人認為，中國房地產(chǎn)市場有著"特殊國情"：可使用土地會越來越少、城鎮(zhèn)化進程會越來越快、人們用于投資的"閑錢"也會越來越多，這三大"剛性需求"將支撐著房價不斷上漲。那么對此又怎么看呢?

　　我國人多地少是事實，但這不是絕對稀缺，而是相對稀缺。從國際比較看，我國的人口密度并不太高，低于日本、韓國、英國等很多國家。按照"土地稀缺論"的邏輯，日本的土地比我們更為稀缺，日本的房價更應該一直上漲。但是，恰恰是日本，卻上演了世界房地產(chǎn)史上最富戲劇性的地價急速升降的"土地神話"鬧劇。1983-1988年，日本東京商業(yè)用地的價格上漲了250%，住宅用地價格上漲了200%，房價也呈螺旋式上升，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，最后蔓延為整體經(jīng)濟的泡沫。物極必反，1990年年底泡沫經(jīng)濟崩潰，房價開始大幅下跌，到1997年差不多回到了泡沫化的起點，住房用地的價格也跌去了70%-80%。被人為炒得過高的東京土地價格最后又回到了起點，"土地神話"破滅，日本經(jīng)濟由此也陷入漫長的蕭條之中。

　　目前我國城鎮(zhèn)化水平較低，總體上只有43%左右，而世界平均水平是50%左右，因此隨著我國城鎮(zhèn)化的發(fā)展，未來還將有數(shù)億農(nóng)民進城。他們對住房的確有很大的需求。但是也要想一想，以目前我國城市的房價，有多少農(nóng)民兄弟買得起房、進得了城呢?實際上，當前的高房價不但無法從城市新增人口中獲得可持續(xù)的支撐，還會抑制需求，導致城鎮(zhèn)化進程受阻。大量收入很低的進城務工群體，不可能買得起房，只能租住在高樓大廈的地下室里，或者是城市與農(nóng)村的邊緣區(qū)，成為城市的弱勢群體，極易引發(fā)一系列的社會問題。如果這些問題處理不好，我國城鎮(zhèn)化進程將會付出極大的代價。

　　隨著我國經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人民生活水平與收入大幅度提高，不少人有了"閑錢"，產(chǎn)生投資需求，同時外資也看好中國的發(fā)展，不斷加大在我國的直接投資，表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場上，就是"炒房"行為愈演愈烈。那么，這種投資需求能夠支撐房價不斷上漲嗎?不能。過分炒作房產(chǎn)，從一個側(cè)面反映了近年來我國經(jīng)濟投資過熱的現(xiàn)象。在大量資金的推動下，導致股票、地產(chǎn)等資產(chǎn)價格的持續(xù)上揚。如果聽任這種趨勢發(fā)展，就會推動資產(chǎn)價格進一步提高，從而加大經(jīng)濟泡沫化程度，甚至引發(fā)金融危機。為此，國家已連續(xù)出臺一系列宏觀調(diào)控措施，以遏制對資產(chǎn)包括房地產(chǎn)的過度投資。

　　因此，無論從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律來看，還是從我國的土地國情、城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)投資來看，房價都不可能一直只漲不跌。

　　房價持續(xù)上漲是不是宏觀調(diào)控造成的?

　　為抑制房價過快上漲，2003年以來國家開始采取各種經(jīng)濟、行政政策和措施。2006年更是出臺了一系列調(diào)控政策和措施，是多年來出臺政策最多、最密集、最全面的一次。這次調(diào)控不僅涉及利率、銀行準備金、提高首付比例等金融政策，也有提高土地使用費、所得稅等涉及財政稅收的制度，還有擴大廉租房和經(jīng)濟適用房建設規(guī)模等涉及土地和商品住宅供給結(jié)構(gòu)的多項政策。各地區(qū)、各部門認真貫徹中央的要求和部署，做了大量工作。但是，全國大中城市房價過快上漲趨勢目前仍未得到有效遏制，部分城市房價的漲幅還不斷加大。那么，是不是像某些人所說，"房價上漲就是宏觀調(diào)控惹的禍"?

　　首先應該看到，宏觀調(diào)控政策效果的發(fā)揮有一個過程。俗話說，"一口吃不出個胖子"。宏觀調(diào)控政策效果的釋放是逐漸體現(xiàn)的。比如，"套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上"這一政策，要真正發(fā)揮成效，還需要相當一段時間。此外，當前政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，主要通過相關(guān)的市場手段，間接地影響、引導和規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房價變動，從政策的出臺到發(fā)揮實際效果，往往存在一個"時間差"，在短期內(nèi)往往會"立竿不見影"，其預期成效往往會"延遲"到來。我們不能奢望宏觀調(diào)控政策一出臺，房價就立即掉頭向下。

　　同時要看到，當前房價上漲有著復雜深刻的成因，不是某一種因素決定的，也不是一朝一夕形成的。房價上漲，主要仍然是供需之間的矛盾。一方面，住房消費需求持續(xù)強勁;同時，由于投資渠道單一，加上對房價上漲的預期，住房投資性、投機性需求也很大。另一方面，住房供給結(jié)構(gòu)存在失衡問題。由于大戶型、高價商品房的利潤高于中小戶型、中低價位商品房，因此開發(fā)商出于趨利性更愿意開發(fā)大戶型、高價商品房。長期以來，房地產(chǎn)市場上大戶型、高價商品房居多，而中小戶型、中低價位商品房供應量少，所占比重不斷下降。同時，經(jīng)濟適用房和廉租房建設沒有得到應有的重視，供應量也嚴重不足。正是這種失衡的供給結(jié)構(gòu)，難以滿足各種需求的不斷增長，加速了房價的上漲。

　　房價上漲，還與有些地方政府落實宏觀調(diào)控政策不力有關(guān)。房價上漲，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收也會增加，并會推動地價上漲，增加土地轉(zhuǎn)讓收益。因此從某種意義上講，一些地方政府特別是城市政府是房價上漲的直接受益者，他們對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行是缺乏內(nèi)在動力的，這就導致中央的調(diào)控政策在實踐中往往得不到充分落實。比如，對于保障性住房建設，有的城市政府沒有真正將其作為自己的職責，而是當做負擔。據(jù)統(tǒng)計，近幾年來，全國經(jīng)濟適用房的投資增長率一直是負增長，而廉租房保障資金也遠未充分利用。

　　房價上漲，與房地產(chǎn)業(yè)市場化程度不高、市場秩序比較混亂有關(guān)。由于我國市場經(jīng)濟體制還不太完善，不同行業(yè)的市場化程度不一，房地產(chǎn)市場中還存在著許多權(quán)利不對等、信息不對稱、競爭不充分的因素，消費者處于弱勢地位，知情權(quán)、選擇權(quán)嚴重缺失，而幾個大的房地產(chǎn)商往往很容易操控、哄抬房價。同時，地方政府既是市場中土地的所有者和出賣人，又要承擔市場監(jiān)控人和仲裁者的角色，導致在土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓以及土地招拍掛中容易出現(xiàn)違反公平競爭的權(quán)錢交易、暗箱操作。此外，某些房地產(chǎn)商無視市場法律法規(guī)，假按揭、騙錢、騙貸行為層出不窮;通過虛報銷售量、瞞報供應量，誤導市場;通過捂盤惜售、囤積居奇，操縱實際供應量;通過投入巨額廣告費用操縱媒體，經(jīng)常發(fā)布一些不實的判斷、預測，以期讓買房者產(chǎn)生恐慌心理，如"地荒論"、"供不應求論"、"房價永遠都上漲論"等。